Что нужно знать застройщику: базовые принципы

Регистрации в государственном реестре подлежит любое имущество, отнесенное законом к категории недвижимости. Правило распространяется не только на готовые здания, но и неоконченные проекты. Такие объекты должны ставиться на учет в общем порядке. Основанием вывода является ст. 130 ГК РФ. Норма относит к недвижимости все имущество, связанное с землей неразрывно.

Условием внесения данных в единую базу прав является подтверждение законности владения землей и наличия разрешения на проведение работ. Участок может находиться в бессрочном пользовании, собственности, наследуемом владении, аренде. Кроме того, он должен относиться к определенному типу территорий. Регистрировать недострой разрешено на землях со ИЖС и ЛПХ.

https://www.youtube.com/watch?v=ytdevru

Гендиректор «ЮрПартнерЪ» пояснил природу столь жестких требований к параметрам участков.  Антон Толмачев напомнил о существовании ст. 222 ГК РФ. Самовольными признают сооружения, расположенные на территориях с нарушением целевого использования. Оформить на них право собственности невозможно.

1 этап – Уведомление о строительстве

Первым этапом в строительстве дома является подача в орган местного самоуправления (либо МФЦ) Уведомления о планируемом строительстве объекта. В данном уведомлении необходимо указать характеристики дома, в частности количество этажей, высота, сведения об отступах от границ земельного участка, площадь застройки. Также к уведомлению прикладывается схема расположения дома на участке, нарисованная от руки.

Уведомление можно подать любым удобным способом: посредством личного обращения в орган государственной власти или орган местного самоуправления; через многофункциональный центр; посредством почтового отправления с уведомлением о вручении; посредством портала государственных и муниципальных услуг.

После подачи данного уведомления необходимо дождаться от
органа местного самоуправления ответного уведомления. Оно может быть положительным
(Уведомление о соответствии параметрам строительства), либо отрицательным (Уведомлении
о несоответствии предельным параметрам разрешенного строительства). В случае
положительного ответа, можно приступать к постройке дома в соответствии с
заявленными характеристиками. В случае отказа, строить такой дом нельзя.

Застройщику необходимо сохранить оба уведомления (Уведомление
о планируемом строительстве и Уведомление о соответствии параметрам строительства).

Как зарегистрировать объект

Порядок постановки незавершенного строительства на  учет определяет ст. 25 закона 122-ФЗ от 21.07.1997 года. Подавать заявление необходимо в территориальные подразделения Росреестра. Основаниями внесения записи о правах являются:

  • документы, подтверждающие законность владения землей;
  • разрешение на возведение объекта, выданное в установленном порядке;
  • технический и кадастровые паспорта.

Юристы обращают внимание, что санкционирование строительства органами местной власти вновь стало обязательным с 01.03.2015 года. Одновременно Минэкономразвития РФ утвердил новые формы документов.

Изменения земельного законодательства в июне 2014 года спровоцировали панику в среде застройщиков. После вступления в силу закона 171-ФЗ в ЗК РФ появилась новая статья 239.1. Норма предусматривала возможность изъятия незавершенного капитального строения у собственника после истечения срока договора аренды земли.

Механизм разработали с целью предотвращения выбытия территорий из оборота. Ранее организации и физические лица использовали недострой для выкупа муниципальных и государственных участков по минимальной стоимости. Заключив соглашение об аренде на торгах, они возводили временный фундамент. В итоге территория длительное время пустовала, а расторгнуть отношения с недобросовестным застройщиком было нельзя. После появления статьи 239.1 ЗК РФ ситуация изменилась.

Впрочем, на отношения, возникшие до марта 2015 года, действие нормы не распространяется. Арендаторы также получили ряд гарантий. Изымать землю и недострой запрещено, если работы прекращены по вине местного самоуправления или государственных структур. Исключено лишение застройщика прав на участок и объект в случае затягивания сроков технологического присоединения (подведение коммуникаций).

Оформление дома: инструкция как оформить право собственности на ИЖС, частный дачный дом, недострой

Если договор аренды завершился в марте 2015 года, с собственником недостроенного объекта могут подписать соглашение еще на 3 года. За это время владелец обязан найти организацию, которая закончит проект.

Оформление прав на заброшенную недвижимость

Если вы купили или получили в наследство дом, вам потребуется зарегистрировать свои права на него. Начинать процедуру нужно также со сбора документов. Вам потребуется:

  • Паспорт.
  • Выписка из ЕГРН на землю. Этот документ можно не предоставлять, так как вся информация о зарегистрированной недвижимости хранится в базах данных Росреестра.
  • Документы основания, например, договор купли-продажи.

Дальше вы оплачиваете государственную пошлину и подаете через многофункциональный центр в Росреестр заявление о внесении изменений. Через 7 дней вы получите выписку из ЕГРН, где будет зафиксирован переход прав.

Заброшенную недвижимость тоже можно оформить в собственность, если у нее нет законных владельцев или они лишены прав по суду.

Процедура имеет много нюансов, поэтому прежде чем ее начинать, проконсультируйтесь с нашим специалистом. Мы также поможем вам в подготовке документов и прохождении процедуры регистрации заброшенного дома.

Пошагово регистрация заброшек выглядит следующим образом:

  1. Подача заявления в местную администрацию. Несмотря на то, что заброшенные дома передают новым владельцам по решению суда, заявление в отдел картографии нужно подавать обязательно.
  2. Признание дома бесхозным через суд. Дом может быть признан бесхозным в том случае, если в течение его года не будет обнаружен его законный владелец. Суд проверяет строит ли объект на кадастровом учете и на кого оформлены права, есть ли отказ от собственности.
  3. Регистрация бесхозного дома в собственность. Если суд признал здание бесхозным, администрация может передать его заявителю. В этом случае вы подаете заявление в Росреестр и прилагаете к нему постановление местной администрации. Иногда специалисты Росреестра могут запросить дополнительные документы. Неполный пакет документов – это самая частая причина приостановления процедуры регистрации или отказа от Росреестра. Чтобы избежать такой ситуации, мы поможем вам собрать все необходимые документы на оформление заброшенного дома в собственность.
Предлагаем ознакомиться  Жалоба на работодателя в роструд и инспекцию труда, Образец заявления 🚩

Оформление дома в собственность

Застройщик обращается в МФЦ (или орган местного самоуправления) с техпланом на диске и пишет Уведомление об окончании строительства дома. На данном этапе необходимо уплатить гос. пошлину за регистрацию дома. Срок подачи такого уведомления — не позднее одного месяца со дня окончания строительства.

Если земельный участок, на котором расположен дом,
принадлежит более, чем одному лицу, то к уведомлению об окончании строительства
необходимо также приложить заключенное между правообладателями земельного
участка соглашение об определении их долей в праве общей долевой собственности
на построенный дом.

Орган местного самоуправления рассматривает предоставленный технический план, проверяет соответствие параметров построенного объекта ранее заявленным параметрам (в частности этажность, отступы от границ земельного участка). Если все параметры дома соответствуют градостроительным нормам орган местного самоуправления подготавливает Уведомление о соответствии построенного объекта параметрам строительства и самостоятельно направляет данное решение и технический план в Росреестр для постановки дома на кадастровый учет и регистрации права собственности.

На этом процесс оформления дома заканчивается.

Оформление дома по дачной амнистии

https://www.youtube.com/watch?v=ytpressru

В РФ к решению вопроса регистрации «недостроя» подходят более лояльно: был продлён срок «дачной амнистии» до 1 марта 2018 года, упрощён пакет документации. До недавнего времени для регистрации садового домика  при отсутствии разрешения на строительство, требовалось только наличие кадастрового плана.

дома дачная амнистия

Однако с принятием 3 июля 2016 года нового федерального закона о кадастре ситуация в корне изменилась. Садовым  товариществам и дачникам теперь нужен проект планировки территории.

По сути, дачникам вменили нормы индивидуального жилищного строительства, которых они никогда не придерживались. То есть де-факто все «амнистии», какие и были когда-то для владельцев недвижимости, у властей разом фактически закончились.

Действующая до марта 2018 года «дачная амнистия» фактически перестанет работать с января 2017 года, ибо придется обязательно делать технический план — серьезный и не для всех дешевый документ.

Второй способ регистрации незавершенки юристы связывают с нормами закона 93-ФЗ, изданного в 2006 году. Документ позволяет ставить на учет сооружения, возведенные на участках ЛПХ и ИЖС. Условием является предоставление земли до октября 2001 года. Под действие амнистии попадают жилые дома, сараи, гаражи, бани или иные объекты, построенные на выделенных для этой цели территориях. Воспользоваться юридическим механизмом можно до 01.03.2018.

Специалисты рекомендуют начинать процедуру с оформления земли. В Росреестр необходимо направить правоустанавливающие документы и кадастровый паспорт с указанием точных границ участка. При отсутствии такой информации в реестре придется провести межевание.

Далее следует получить:

  • кадастровый паспорт строения (Росреестр);
  • декларацию о недвижимом объекте (ЦТИ или интернет-справочники).

По итогам рассмотрения заявления сотрудники регистрирующего органа выдадут документы о праве собственности (свидетельство).

Процедуру прокомментировала юрист-практик Екатерина Штыкова. Специалист «Падва и Эпштейн» предупредила о некоторых нюансах.  Положения ст. 25.3 закона  93-ФЗ применяются преимущественно к созданным объектам. При постановке на учет недостроя потребуется предъявить документ, подтверждающий фактическое его существование.

недострой дом

Таковым является декларация (приказ Минэкономразвития РФ № 232).  Бланк не содержит пункта о сооружениях, относящихся к категории незавершенного строительства. Этот послужило причиной возбуждения производства в ВС РФ 20.05.2015 года. В решении АКПИ15-439 пункт 2 декларации признан действующим. Однако судьи напомнили, что законодатель при издании нормативного акта об амнистии подразумевал уже готовую недвижимость. Позиция ВС РФ вполне может стать препятствием для регистрации незавершенки рассмотренным способом.

Антон Толмачев коллегу не поддерживает. Правозащитник акцентирует внимание на стремлении парламентариев максимально упростить процедуру легализации строений в России. Поскольку срок действия дачной амнистии продлен на 3 года, пользоваться механизмом стоит всем участникам правоотношений. 

Дачная амнистия – упрощенный способ оформления. Порядок регистрации в этом случае будет следующим:

  1. Подготовка документов. Для оформления дома по дачной амнистии требуется минимальный пакет документов. По сути, нужно предоставить документы, подтверждающие ваше право владения недвижимостью (участок должен стоять на кадастре).
  2. Подготовка техплана. Закон о дачной амнистии за годы существования несколько раз изменялся. Сейчас упрощенный порядок регистрации не отменяет необходимости подготавливать техплан. 
  3. После этого вы оплачиваете госпошлину и подаете через МФЦ заявление на оформление дома. Постановка недвижимости на кадастровый учет и регистрация прав проходят одновременно. Занимает вся процедура 10 дней. После этого вы получаете выписку из ЕГРН.

Специалисты компании «Геомер групп» помогут вам зарегистрировать дом в упрощенном порядке. Приходите на бесплатную консультацию нашего эксперта. Согласно дачной амнистии вы можете оформить дом как жилой или садовый до 2021 года без уведомительного характера. 

На что стоит обратить внимание при строительстве дома?

При строительстве дома необходимо соблюдать
градостроительные нормы. Но где посмотреть эти градостроительные нормы?

Предлагаем ознакомиться  Что дает приватизация дачного участка

https://www.youtube.com/watch?v=ytaboutru

Вы строите дом на определенном земельном участке, который
попадает в определенную градостроительную зону (зона застройки индивидуальными жилыми
домами, зона ведения садоводства, огородничества или другая зона). Для каждого
населенного пункта (муниципального образования) утверждены Правила
землепользования и застройки, которые в свободном доступе может посмотреть
любой желающий на сайте Администрации соответствующего населенного пункта (муниципального
образования).

Необходимо открыть Правила землепользования и застройки,
найти там раздел «градостроительные регламенты». Там описаны все регламенты для
всех зон. Для каждого разрешенного использования земельного участка описаны
правила застройки.

Также можно заказать Градостроительный план земельного участка в органе местного самоуправления (либо в МФЦ). В данном документе будет указана вся необходимая информация по возможности застройки данного участка (градостроительная зона, отступы и др.).

Оформление нового частного дома

На землях ИЖС и ЛПХ, частные дома строят в уведомительном порядке. Уведомление пришло на замену разрешению на строительство и упростило процедуру для частного застройщика.

Первое уведомление – о том что вы собрались строить новый объект, нужно подавать до начала работ. Строить можно только после того, как вы получите положительный ответ от контролирующих органов. Обычно это не вызывает проблем. Немного сложнее будет процедура, если для строительства нужно получать дополнительные согласования, например, с Роснедрами, Росавиацией, культурным наследием. Подробно узнать о том с кем нужно согласовывать, где размещать объект, какая должна быть плотность застройки и др., вы сможете в ГПЗУ.

  1. ГПЗУ
  2. Согласования (если потребуются)
  3. Уведомление о начале строительства
  4. Технический план дома
  5. Уведомление о соответствии
  6. Перевыгрузка Техплана с подкреплением уведомления о соответствии
  7. Подача докментов на ГКУ и ГРП
  1. ГПЗУ
  2. Согласования
  3. Уведомление о начале строительства
  4. Техплан
  5. Уведомление о соответствии, ГКУ и ГРП

Какие документы требуются в вашем случае, можно узнать на консультации в «Геомер групп». Мы поможем вам пройти всю процедуру – получить согласования, подать уведомление, зарегистрировать строение и права на него в Росреестре. Чтобы записаться на консультацию, позвоните по телефону ☎ 7 (495) 481-49-21 или оставьте заявку на сайте.

После того, как дом построен, действуем по следующему плану:

  1. частный домЗаказываем техплан в кадастровой компании. Подготавливать техплан могут только кадастровые инженеры. Поэтому, чтобы не получить отказ в разрешении на строительство и не оказаться в ситуации, когда ваш дом признают самостроем, советуем серьезно выбирать специалиста. Заказать техплан можно в компании «Геомер групп». Наши кадастровые инженеры имеют необходимые лицензии на выполнение таких работ.
  2. Уведомляете администрацию о завершении стройки. К бланку уведомления прилагаете техплан. Дальше остается только ждать.
  3. Специалисты администрации проверяют соответствие вашего дома градостроительным нормам. Если никаких нарушений нет, вы получаете уведомление о соответствии.
  4. Жилому дому нужно присвоить адрес. Для этого подаете заявление через МФЦ или через сайт Госуслуг. К заявлению нужно приложить паспорт и документы, подтверждающие законность строительства. Для строящегося объекта таким документом будет ответное уведомление от администрации. Для построенного – уведомление о соответствии.

Завершить процедуру регистрации дома по закону должна администрация. Но закон наделяет застройщика правом сделать это самостоятельно. Если вы решили не ждать, когда местная администрация завершит процедуру регистрации, вам нужно:

  1. Подать заявление на регистрацию через МФЦ. Бланк заявления вам дадут специалисты многофункционального центра.
  2. Приложить к заявлению все четыре уведомления (о начале строительства, ответ от администрации, о завершении работ, о соответствии).
  3. Уплатить госпошлину и приложить квитанцию к заявлению.
  4. Из МФЦ ваше заявление передадут в Росреестр. Процедура занимает 10 дней. К этому сроку надо прибавить 2-3 дня на межведомственное взаимодействие. Дату, когда вы можете получить выписку из ЕГРН, подтверждающую ваши права, вам скажут в МФЦ.
  5. В указанную дату вы приходите в многофункциональный центр и получаете выписку. На этом процедура оформления частного дома в собственность завершена.

Раньше пакет документов на оформление частного дома в собственность был больше. Нужно было предоставлять еще документы на землю. Сейчас это не требуется. Если участок стоит на кадастре, вся информация о нем есть в Росреестре.

https://www.youtube.com/watch?v=ytpolicyandsafetyru

Вы также можете обратиться за помощью в оформлении прав в компанию «Геомер групп». Наши специалисты будут представлять ваши интересы в Росреестре. После завершения процедуры вы получите на руки выписку из ЕГРН. Если вы не хотите тратить время на регистрацию прав, обращайтесь к специалистам. Дело в том, что администрация нередко задерживает передачу документов в Росреестр, а самостоятельная регистрация требует времени на посещение МФЦ.

Что делать, если дом уже построен, но он не соответствует градостроительным
нормам?

Для начала вы можете обратиться в орган местного самоуправления с просьбой о предоставлении разрешения на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства, реконструкции. Если орган местного самоуправления ответит вам отказом, тогда остается только обращаться в суд для узаконивания дома.

Перерегистрация прав собственности

Часто бывает так, что получив земельный участок с формальным разрешением на строительство, владельцы будущей собственности с головой ныряют в строительные работы и проблемы, начисто забыв оформить по всем правилам документы…

Дом практически построен, а ввести его в эксплуатацию и оформить законную регистрацию невозможно!

–  подать заявление,

Предлагаем ознакомиться  Как оформить земельный участок под объектом недвижимости?

–  заказать проект индивидуального жилого дома, привязав его к тому, что уже возведено (проект должен быть обязательно утверждён),

–  оформить технические условия на водо -, газо-, электроснабжение возводимого строения (если это предусматривается проектом),

–  вызвать техника из БТИ и составить технический паспорт,

Оформление прав на заброшенную недвижимость

–  а затем проходить всю процедуру ввода и регистрации жилого дома.

Второй вариант – непосредственно обращаться с заявлением в БТИ или архитектурный отдел и оформлять через «Одно окно», написать придётся только заявление, а всю работу по оформлению и сбору документации выполнят техники БТИ.

Какой вариант будет более приемлемым, решает каждый индивидуально.

При отсутствии разрешения на строительство, недвижимость оформляется как самовольная постройка через штраф. Более подробно читаем здесь: » Как узаконить «самострой» самостоятельно».

Но в категорию самовольной постройки недвижимость можно отнести только в том случае, если нет разрешения на строительство, а  наличие данного документа подтверждает, что дом нельзя отнести к самовольной постройке, и соответственно, следует собирать полный пакет документов, либо искать другие пути решения проблемы.

Оформление недостроя

https://www.youtube.com/watch?v=ytcreatorsru

Оформление прав на недострой обычно требуется в том случае, если вы решили продать свой участок вместе с недостроенным домом. По закону до тех пор, пока недвижимость не зарегистрирована, с ней невозможны никакие сделки.

Обычно строение регистрируют после того, как оно будет полностью готово и принято. Но если по какой-то причине вам нужно продать недострой, закон позволяет поставить дом на кадастровый учет и зарегистрировать права собственности.

Регистрация недостроя имеет свои особенности. Чтобы оформить недострой, должны быть соблюдены следующие условия:

  1. Участок стоит на кадастровом учете и ваши права на него зарегистрированы.
  2. У вас должна быть разрешающая документация на строительство (разрешение или уведомление).
  3. Подготовлен технический план на недострой.

После этого можно подавать заявление на регистрацию недостроя.

Оформление дома по приобретательной давности

В этой процедуре есть и другие особенности, которые зависят от этапа строительства, типа объекта и т.д. Узнать, как лучше пройти процедуру оформления недостроенного дома в вашем случае и с какими сложностями вы можете столкнуться, можно на консультации специалиста «Геомер групп».

Оформление дома по приобретательной давности

Такие ситуации касаются старых домов. Они никогда не были зарегистрированы, а документы на них часто бывают утеряны. В нем может жить уже не первое поколение наследников первого владельца, при этом никаких законно зарегистрированных прав у них нет. Юридически, такой дом считается самостроем.

Право приобретательной давности наступает в том случае, если вы владеете домом больше 15 лет. В этом случае нужно доказать, что за эти годы он не был реконструирован, перестроен. Чтобы воспользоваться правом приобретательной давности необходимо соблюдение следующих условий:

  • У вас должны быть основания для владения, а соседи должны подтвердить, что вы жили здесь последние 15 лет.
  • У вас должны быть доказательства, что все эти годы вы непрерывно владели домом. Таким доказательством могут служить квитанции на оплату коммунальных услуг.
  • Местная администрация раньше не высказывала претензий. Например, домом владел ваш родственник, никаких претензий в течение последних 15 лет со стороны администрации не было. В этом случае администрация не имеет права предъявлять претензии наследникам. Дом оформляется по приобретательной давности.

Нужно ли оформлять дом?

Оформление в собственность сопряжено со сбором документов и прохождением официальной процедуры регистрации. Во время процедуры могут возникнуть юридические нюансы, которые затруднят или затянут процедуру. А нужно ли оформлять дом? Так ли важна официальная регистрация?

Здесь нужно рассмотреть две основные ситуации:

  • Дом построен незаконно. На него нет разрешительных документов. В этом случае его признают самостроем и потребуют снести за ваш счет. Кроме того, на вас наложат штраф за самовольное строительство. Затраты времени и денег на официальную регистрацию такой недвижимости несопоставимо ниже, чем последствия обнаружения самостроя. Пока действует закон о дачной амнистии, рекомендуем официально оформить вашу собственность.
  • Дом был построен законно, но на него нет документов. Это чаще всего случается со старыми деревенскими домами. Регистрация в таких ситуациях имеет свои нюансы. Чтобы избежать долгого судебного разбирательства, сначала проконсультируйтесь с нашим специалистом.

До того момента, как вы официально оформите свою недвижимость, вы не имеете права совершать с ней никакие сделки. То есть, вы можете жить в таком доме, если администрация не предъявляла претензий раньше, скорее всего их не будет и впоследствии. С проблемами вы столкнетесь, если решите совершить сделку:

  • Продать дом можно только в том случае, если права на него зарегистрированы и зафиксированы в кадастре. Иначе никаких прав распоряжаться недвижимостью у вас нет.
  • Вы не сможете оставить дом в наследство. А наследники по закону столкнутся с проблемой при его оформлении на себя. Им придется через суд доказывать свои права на недвижимость.
  • Неоформленный дом нельзя использовать как залоговое имущество при оформлении кредита. Банк обязательно запрашивает документы на недвижимость, и если она не оформлен, юридически он не является вашей собственностью.

https://www.youtube.com/watch?v=ytcopyrightru

Узнать, как лучше оформлять права в вашем случае, можно на бесплатной консультации, записавшись по телефону ☎ 7 (495) 481-49-21 или оставив заявку на сайте.