Что делать, если застройщик нарушает сроки ввода дома, указанные в договоре долевого участия в строительстве?

В ДДУ должна обязана содержаться полная стоимость объекта недвижимости, приобретаемого участником долевого строительства.

«При этом цена в договоре может быть указана как денежная сумма на возмещение затрат на строительство самого объекта и средств для оплаты услуг девелопера. По соглашению сторон после заключения договора цена может быть изменена, но только если это предусмотрено условиями ДДУ», – поясняет Наталья Шаталина.

https://www.youtube.com/watch?v=ytcreatorsen-GB

Уплата денежных средств может происходить в виде единовременной оплаты, путем внесением нескольких платежей или в период, установленный ДДУ.

Сегодня довольно часто возникают ситуации, когда строительные компании оказываются не в состоянии завершить начатый процесс возведения жилого дома. Застройщик, испытывая определенные финансовые проблемы, находит другую компанию, которой передает свои функции по строительству данного объекта.

Однако девелопер не может поручить строительство дома кому угодно, поскольку вместе со своими правами на получение оставшихся денег по договорам и на данный земельный участок, он также передает и все свои обязательства перед дольщиками, с которыми у него имеются заключенные ДДУ по 214 ФЗ. Федеральный закон предъявляет достаточно жесткие требования к застройщикам, работающим в сфере долевого строительства. Поэтому новая компания, принимающая на себя обязательства застройщика, должна полностью отвечать требованиям законодательства.

Замена квартиры в договоре долевого участия

Нередко финансовые трудности заканчиваются банкротством застройщика, и тогда решение принимает уже не он сам, а арбитражный управляющий, который занимается делами обанкротившейся компании.

Смена застройщика в процессе строительства является сложной процессуальной процедурой, и не всегда она проходит безболезненно для участников проекта. Зачастую новая строительная компания требует уплаты дополнительных взносов и отказывается исполнять обязательства прежней фирмы перед дольщиками, не готовыми к дополнительному финансированию.

Нужно учесть: чтобы добиться положительного судебного решения, избежать проблем в будущем и гарантированно получить квартиру по ДДУ, необходимо соблюсти все формальности и провести оформление документов в соответствии с действующим законодательством.

Процедура вполне законна и регулируется гражданским законодательством. В частности к сделке применяются положения 24 главы ГК РФ. В данном случае идет речь о смене лиц в обязательстве. Застройщик передает свои права и обязательства по данному строительному проекту другой компании, отношения между ними закрепляются в отдельном договоре уступки. При этом все договоры долевого участия и соглашения, заключенные с первоначальным застройщиком, действуют, так же как и раньше.

Компания, уступающая свои права, также должна передать всю техдокументацию на данный проект. По существующим правилам технические условия, выданные на строительный объект, действительны в течение всего срока действия разрешения на строительство, который составляет не менее двух лет, и могут быть переданы новому правообладателю.

В соответствии с поправками к 214 ФЗ, вступившими в действие в 2017 году, застройщик обязан ежеквартально вносить изменения в декларацию проекта, касающиеся своей финансовой деятельности за отчетный период, и публиковать все сведения на своем сайте. Те же действия вменяются в обязанность и новой строительной компании, принявшей на себя обязательства прежнего застройщика.

Ключевым моментом сделки является получение согласия кредитора, в данном случае дольщика, чьи деньги используются для возведения строительного объекта. Сделка не может произойти за его спиной и без его участия, поскольку чтобы она состоялась, необходимо оформить переход долга на нового застройщика. Для этого между всеми участниками сделки (дольщиком, прежней и новой строительной компанией) составляется трехстороннее соглашение о переходе долговых обязательств на нового застройщика. По закону этот документ проходит обязательную регистрацию в Росреестре.

Предлагаем ознакомиться  Защита штатного расписания

Сроки завершения строительства, передачи жилья покупателю, а также сроки оформления права собственности на недвижимость обязательно прописываются в договоре долевого участия в строительстве, и безнаказанным их нарушение, скорее всего, не останется.

И все же — «бежать впереди паровоза», требуя страшного возмездия даже за однодневную задержку, вряд ли имеет смысл. Если сроки сдачи дома переносятся, необходимо, прежде всего, выяснить причину, по которой это происходит. К сожалению, российские реалии таковы, что предусмотреть и спланировать все почти невозможно, а потому задержка сдачи новостройки на небольшой срок — это практически штатная ситуация, виновником которой далеко не всегда является застройщик.

Если вы видите, что строительство идет, причем явно активными темпами, волноваться не нужно. Гораздо хуже, когда объект «замораживается», то есть на площадке никакие работы просто не ведутся. В таком случае следует максимально быстро связаться с застройщиком, выяснить причины остановки строительства и потребовать обозначить новые сроки сдачи дома. Не исключено, что выгоднее будет вообще выйти из проекта.

В целом, если следовать букве закона, дольщик-физическое лицо имеет право требовать с компании, задерживающей сдачу дома в эксплуатацию, неустойку в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки.

Если участником долевого строительства является гражданин, неустойка (пени) уплачивается застройщиком в двойном размере. Кроме того, можно попробовать взыскать с недобросовестной компании сумму убытков и компенсацию за причинение морального вреда. Правда, суд имеет право снижать размер неустойки, если этот размер явно не соответствует объему действительных убытков пострадавшей стороны — такая опция предусмотрена статьей 333 Гражданского кодекса РФ.

Таким образом, Сумма неустойки = (Ставка рефинансирования х 1/300) х Стоимость договора х Количество дней просрочки (количество дней, прошедших от даты сдачи объекта, указанной в ДДУ, до даты подписания Акта приема-передачи квартиры) x 2.

Замена квартиры в договоре долевого участия

Единого образца ДДУ не существует, поэтому формы договоров могут сильно различаться. Тем не менее, даже если репутация застройщика сомнений не вызывает, и обязательные, и дополнительные пункты договора нужно читать очень внимательно, желательно — вместе с юристом. Согласно статье 4 Федерального закона №214-ФЗ от 30.12.

2004 (редакция от 13.07.2015) «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (с изменениями и дополнениями, вступившими в силу с 01.10.2015) в ДДУ обязательно должны содержаться следующие пункты:

  1. Определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости;
  2. Срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства;
  3. Цену договора, сроки и порядок ее уплаты;
  4. Гарантийный срок на объект долевого строительства;
  5. Способы обеспечения исполнения застройщиком обязательств по договору.

Также в ДДУ должны быть указаны технические характеристики объекта долевого строительства — квартиры, такие как: проектный номер квартиры, планировка квартиры с указанием метражей всех помещений, общая приведенная (с учетом летних помещений, площадь которых посчитана с учетом понижающего коэффициента) площадь квартиры и число комнат, ее месторасположение на этаже (как правило, определяется осями, указанными в проекте) и номер этажа.

https://www.youtube.com/watch?v=ytabouten-GB

Список дополнительных пунктов может быть бесконечно длинным, и, вопреки распространенному мнению, это не всегда плохо для покупателя — добросовестные застройщики стремятся таким образом исключить возможность любых конфликтных ситуаций и максимально подробно описать условия сотрудничества с покупателем.

Предлагаем ознакомиться  Как заполнять больничный лист работодателю: образец 2020 года

В число адекватных условий договора ДДУ, например, входят:

  • Сроки и порядок оформления квартиры в собственность (если покупатель заказывает эту услугу у застройщика);
  • Обстоятельства внесения изменений в договор и возникновения прав на расторжение договора в одностороннем порядке;
  • Условия оформления договора переуступки квартиры;
  • Положения об изменении общей стоимости квартиры после проведения обмеров органом технической инвентаризации (БТИ);
  • Положения о форме управления домом (дольщику может быть предложено участие в создании товарищества собственников жилья, вступление в члены созданного ТСЖ);
  • В отдельном положении могут быть указаны сведения о том, что в стоимость квартиры не входит стоимость установки межкомнатных дверей, окон и других элементов;
  • Если квартира строится с чистовой отделкой, договор может содержать подробное описание элементов отделки.

Примеров не совсем легитимных условий, включаемых застройщиками в ДДУ, тоже немало:

  • Пункт о праве изменять планировку квартиры без согласования с дольщиком — это условие противоречит законодательству;
  • Пункт о том, что застройщик несет ответственность за срыв сроков строительства только при наличии своей вины (это прямое нарушение 214-ФЗ);
  • Пункт о возможном изменении цены договора путем составления дополнительного соглашения в случае возникновения необходимости проведения в квартире работ, не предусмотренных текстом основного договора (абсолютно незаконно);
  • Условие о том, что все споры между сторонами подлежат рассмотрению в суде по месту нахождения застройщика или даже в конкретном районном суде.

Стоит отметить, что большинство неправомерных пунктов в ДДУ идет в разрез с положениями 214-ФЗ, Гражданского, Жилищного кодексов РФ или закона о правах потребителей. Поэтому такие договоры могут быть достаточно легко оспорены в суде. В любом случае, не лишним будет перед подписанием договора показать его юристам.

Почему необходимо согласие дольщика

Замена квартиры в договоре долевого участия

Это очень важное условие, особенно для дольщика, поскольку если не будет составлено и подписано трехстороннее соглашение, новый застройщик не несет никаких обязательств перед участником. Прежний застройщик, передав свои права другой строительной фирме, лишается своего статуса, поэтому и он также ничего не должен дольщику.

Судебная практика в таких делах неоднозначна. Далеко не всегда суды встают на сторону граждан, которым зачастую приходится проходить многочисленные судебные тяжбы. Новая компания, как правило, не соглашается добровольно исполнять обязательства, которые при отсутствии подписанного соглашения, она не считает своими.

Между тем, случаи, когда дольщики оказываются за бортом при заключении договора уступки между юр лицами, не единичны. Несмотря на то, что законодатель указывает, что перед тем как сменить застройщика в долевом строительстве, необходимо получить согласие кредитора (дольщика), сегодня суды завалены исками граждан к новым застройщикам, которые приступили к строительству дома, не заключив соглашения с участниками долевого проекта.

Процедура использования материнского капитала в счет покупки квартиры – как ДДУ это регламентирует?

Согласно действующему законодательству, средства материнского капитала можно направить на приобретение любого жилья, в том числе квартиры в новостройке. Главное — жилая недвижимость должна приобретаться в соответствии с законом 214-ФЗ, путем заключения договора долевого участия в строительстве или вступления в жилищно-строительный кооператив.

Как правило, для того, чтобы оформить договор ДДУ при приобретении квартиры с использованием средств материнского капитала, потребуются следующие документы (помимо стандартного набора): сертификат на материнский капитал и свидетельства о рождении детей. При предоставлении этих документов, застройщик оформит договор долевого участия с использованием средств материнского капитала, указав сумму и сроки поступления на его счет средств маткапитала (в течение двух месяцев со дня представления в Пенсионный фонд соответствующего заявления и зарегистрированного договора ДДУ).

Предлагаем ознакомиться  Договор займа от директора фирме образец

По закону, квартира, приобретенная на средства материнского капитала, должна быть оформлена в общую собственность всех членов семьи (родителей и детей). Поэтому договор долевого участия обычно оформляется на всех членов семьи, включая детей. В том случае, если договор оформляется на одного из супругов, потребуется предоставить в Пенсионный фонд (помимо собственно договора) нотариальное согласие супруга на раздел долей в приобретаемой квартире на всех членов семьи до оформления квартиры в собственность.

Затем покупатель относит договор в Пенсионный фонд на согласование, и после получения одобрения подписывает договор долевого участия с застройщиком.

https://www.youtube.com/watch?v=ytadvertiseen-GB

При банкротстве компании, замена прежнего застройщика на другую финансово устойчивую компанию с хорошей репутацией является одним из возможных способов завершения строительства объекта. В этом случае процедура происходит в рамках 127 ФЗ о банкротстве. Правопреемником прежнего застройщика может быть только юр лицо, отвечающее требованиям 214 ФЗ.

Новая компания, которая решила приобрести имущество, а вместе с ним права и обязательства обанкротившегося застройщика, должна подать заявление в Арбитражный суд, в котором открыто дело о банкротстве застройщика. При удовлетворении требования, приобретатель обязан исполнить обязательства прежнего девелопера перед дольщиками.

При этом переход долга на нового застройщика происходит в силу закона, поэтому не требуется уведомлять дольщиков, а также получать на это их согласие. Законодатель также ограничил дольщиков в выставлении требований к новой строительной компании. Инвестор имеет право требовать только передачу жилья, но не может предъявлять к ней какие-либо другие претензии.

Если в рамках банкротного дела ни одна строительная компания, соответствующая условиям предъявляемым законодательством, не обратилась в Арбитраж с заявлением о правопреемстве, в процедуре по привлечению нового застройщика задействуется административный ресурс. Многие моменты данного процесса регламентируются нормативными актами, издаваемыми местными властями конкретного субъекта Федерации. Например, в Московской области защита пострадавших дольщиков регулируется законом 84/2010-ОЗ.

Органы местного самоуправления оказывают юридическую и иную помощь пострадавшим гражданам, заносят их в специальный

реестр обманутых дольщиков

, дающий право получать государственную поддержку, подыскивают новую строительную компанию, которая возьмется достраивать проблемный объект, определяют для нового застройщика более лояльные условия, способствующие скорейшему завершению стройки.

1. Подробное описание приобретаемого объекта и всего строения

В договоре долевого участия обязательно должно быть полное описание квартиры, которая приобретается покупателем, ее план, наглядно демонстрирующий количество и расположение комнат, дополнительных помещений, лоджий, балконов или веранды. Обязательно и наличие описания всей новостройки, в которой приобретается объект, то есть должно быть прописано назначение строения (например, жилой дом, паркинг), материал стен и поэтажных перекрытий, класс энергоэффективности, сейсмостойкость, этажность, полная информация об этаже, на котором расположен приобретаемый объект.

Какие дополнительные пункты (помимо стандартных) могут быть включены в ДДУ – на что обратить внимание покупателю, стоит ли настаивать на исключении этих пунктов, в каких случаях?

Согласно 214 – ФЗ, застройщик обязан передать покупателю приобретенный им объект не позже срока, указанного в договоре.

https://www.youtube.com/watch?v=ytpressen-GB

«Стоит отметить, что этот срок является единым для всех участников долевого строительства. Если же по каким-то причинам девелопер не может завершить строительство вовремя, то не позднее чем за 2 месяца до истечения срока передачи объекта, он должен направить письменное уведомление, а также предложение изменения договора, указав новые сроки», – добавляет генеральный директор компании МИЭЛЬ-Новостройки Наталья Шаталина.

4. Гарантия застройщика

Новостройки, как и любые другие новые вещи, имеют свой гарантийный срок. «Гарантийный срок нового дома сегодня, как правило, составляет 5 лет с момента передачи объекта застройщиком участнику долевого строительства. Однако он не распространяется на технологическое и инженерное оборудование, которое установлено в здании.