Основные сведения

П. 2 ст. 615 ГК РФ устанавливает возможность субаренды. Допускается:

  • полностью или не полностью сдать объект, оформив субарендный договор;
  • передать объект в бесплатное пользование;
  • передать арендное право физическому или юридическому лицу, а также предпринимателю.

Частичная сдача помещения для субаренды используется для офисных или торговых помещений, если арендуемая площадь большая, и ее определенная часть остается незадействованной.

https://www.youtube.com/watch?v=upload

Обычно субаренда нежилого помещения организуется для получения прибыли: арендаторы заключают договор с собственником на выгодных для себя условиях, а затем находят субарендаторов, которые снимают объект по завышенной стоимости. Разница в арендной плате и есть источник дополнительного дохода для основного арендатора.

Наши эксперты знают ответ на Ваш вопрос

Хотите решить свою проблему?

Бесплатно

проконсультируйтесь у нашего юриста по

форме

или по

номерам

телефонов:

Стороны и предмет договора

Объектом договорённости выступает любой предмет. В таких отношениях речь идёт о недвижимости – жилом или нежилом помещении, земельном участке. В некоторых случаях, документ необходимо регистрировать в Росреестре.

Сторонами в этих гражданских отношениях выступают:

  • аренда. Собственник предмета соглашения арендодатель. Он передаёт в пользование на оговоренный срок своё имущество за конкретную плату. Тот, кто берёт это имущество в наём, –арендатор. У оппонентов гражданской операции есть права и обязанности по отношению другу к другу и объекту недвижимости;
  • субаренда. Арендатор может передать предмет сделки в пользование третьему лицу на определённый срок за определённую плату. В этих отношениях он выступает субарендодателем, а тот, кто берет имущество в субаренду, – субарендатор. Но для законности сделки необходимо письменное согласие собственника.

Образец. Договор субаренды нежилого помещения, 2020, 2019 - Договор аренды нежилых помещений, зданий и сооружений - Образцы и бланки договоров

Субаренда – это переуступка права пользования. Не путать с цессией! Когда в пользование передаётся объект сделки, арендатор уступает субарендатору своё право пользоваться некой недвижимостью в течение конкретного периода времени.

Условия для субаренды

Необходимо соблюдать следующие условия:

  • срок аренды не должен быть меньше срока субаренды;
  • если договорные обязательства между владельцем и арендатором завершены, необходимо перезаключить договор с собственником на правах арендатора;
  • в арендном и субарендном договорах условия о ремонте в помещении должны быть аналогичными;
  • суберандный договор нельзя пролонгироватьего можно только перезаключить, если перезаключается и основной арендный договор.
Предлагаем ознакомиться  Получить права на управление маломерным судном — viberilodku

Сроки действия договора

Стороны могут договориться между собой о сроке действия контракта. Он может быть любым, на усмотрение. Если он превышает 12 месяцев, его необходимо регистрировать. Если не превышает, но стороны решили, что их устраивает такое сотрудничество, они могут продлить. Сделать это можно с помощью подписания дополнительного соглашения или новой договорённости.

Сдача недвижимого имущества в субаренду возможна только с согласия собственника объекта сделки. Срок действия «вторичного» контракта не может превышать срок основного документа.

Составление договора

Чтобы заключить договор субаренды, необходимо получить разрешение собственника объекта. Для упрощения процедуры рекомендуется указать в арендном договоре возможность арендатора сдать объект в субаренду.

В тексте договора указываются следующие сведения:

  • город, дата составления;
  • информация об арендаторе и субарендаторе (ФИО, наименование);
  • предмет договора: площадь объекта, адрес;
  • обязанности сторон (например, информирование субарендатора обо всех обязанностях арендатора перед владельцем помещения);
  • стоимость субаренды, условия перечисления платежей (дата, порядок изменения суммы);
  • ответственность сторон;
  • срок действия договора, условия его аннулирования (в том числе досрочного);
  • дополнительные положения, включая особенности регулирования спорных и конфликтных ситуаций;
  • юридические адреса и реквизиты сторон;
  • подписи субарендатора и арендатора.

Образец договора аренды

Как заключить договор аренды? Контракт об имущественном найме имеет стандартную форму. В него входят существенные и дополнительные условия. Без существенных условий он не будет считаться действительным. Его можно будет оспорить в судебном порядке. Дополнительные условия включаются в «тело» договорённости по желанию сторон.

https://www.youtube.com/watch?v=ytdeven-GB

Имеет следующие особенности:

  • если предметом договора является движимое имущество, а срок действия более 1 года – обязательна письменная форма;
  • если одно из сторон юридическое лицо любой организационно-правовой формы, письменно составленная договоренность – обязательное условие;
  • сумма арендной платы может меняться неоднократно, если это предусмотрено соглашением сторон;
  • предмет договора должен быть досконально описан. То есть, после получения сторонним лицом сведений об объекте переданного в пользование имущества, не может остаться сомнений, какое именно имущество является предметом соглашения;
  • если срок договора не определён сторонами «в теле», то прекратить отношения может одна из сторон в любой срок. Но необходимо предупредить оппонента не менее чем за месяц.

Это «вторичные» отношения, которые основываются на аренде. Что такое субаренда, понимает не каждый. Это гражданско-правовые отношения, предметом которых является вещь, ранее уже сданная в аренду. Для заключения такого соглашения необходимо составить дополнительное соглашение к первичному документу и заручиться письменным согласием собственника.

Что такое субаренда квартиры? Это отношения, предметом которых является квартира, ранее сданная в аренду. Сторонами выступают арендатор и третьи лица. Без участия арендодателя (собственника квартиры) не обойтись. Поэтому сторонами данного соглашения выступают:

  • владелец квартиры, без его согласия невозможно заключить сделку;
  • арендатор – это вторичное лицо в сделке по аренде и первичное в сделке по субаренде;
  • субарендатор – третье сторона соглашения.
Предлагаем ознакомиться  Срок установленный для расторжения трудового договора

Данные отношения регулируются ст. 615 ГК РФ. В ней сказано, что по договору имущественной найма, арендатор (он же субарендодатель) обязуется предоставить субарендатору некое имущество в пользование на определённый срок и за определённую плату.

Первичные отношения регулируются ст. 606 ГК РФ. В этом законодательном акте указано, что есть возможность передачи уже арендованного ранее имущества в пользование третьему лицу, но для этого необходимо получить согласие собственника. При составлении данного соглашения применяются те же правила, что и при составлении договора аренды.

Субарендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом. Она может быть выше или ниже той, что установлена в первичном соглашении.

Цель субаренды

Арендуя помещение, арендатор несёт определённые расходы. Сдав его в субаренду, он может компенсировать себе их полностью или в некоторой части.

Субаренда выгодна, если в аренду было сдано помещение большой площади. По факту его можно разделить на несколько и пересдать каждое за определённую стоимость. Тогда «вторичный» оппонент не только компенсирует свои расходы, но и получит прибыль.

При составлении соглашения определённые тонкости нужно учитывать дополнительно:

  • первичная договорённость в письменной форме обязательное условие составления вторичного контракта;
  • во вторичном документе должна быть ссылка на первичный договор;
  • срок не может выходить за рамки аренды;
  • письменное согласие собственника обязательно;
  • у собственника есть права предъявлять претензии субарендатору. Разногласия он должен решать со своим оппонентом.
Параметры сравнения Аренда Субаренда
Предмет сделки Любое имущество, любая вещь Преимущественно, площади в торговых центрах, многоквартирных домах, общежитиях и прочих помещениях, которые можно «раздробить» на несколько
Порядок разрешения конфликтов Досудебный и судебный Досудебный и судебный
Порядок сотрудничества Двухсторонний Трехсторонний
Согласие Подписанный контракт – согласие на операцию Необходимо дополнительно получить согласие собственника на сделку

Субаренда может привести к следующим неблагоприятным последствиям.

  • Если владелец объекта не был проинформирован о субаренде, а арендный договор не предусматривает данного условия, то договорные отношения между субарендатором и арендатором могут быть прекращены.
  • Если договор заключается на срок от 1 года, то он подлежит обязательной регистрации, которая накладывает на объект обременение – в результате при желании продать недвижимость владелец может столкнуться с проблемами при поиске покупателей.
  • Если срок действия субарендного договора превышает срок действия арендного, то первое соглашение признается юридически недействительным.
  • Есть риск неоплаты субаренды, в результате чего арендатор столкнется со сложностями по выполнению финансовых обязательств перед собственником. В случае если субарендатор более 2 раз подряд задержал оплату, договор с ним расторгается.
  • Если субарендный договор заключен до оформления арендного соглашения, то первый документ признается ничтожным.
Предлагаем ознакомиться  Договор на переработку продуктов

Образец. Договор субаренды нежилого помещения, 2020, 2019 - Договор аренды нежилых помещений, зданий и сооружений - Образцы и бланки договоров

Потенциальному субарендатору рекомендуется попросить предоставить:

  • ксерокопию арендного договора;
  • письменное разрешение владельца объекта;
  • выписку из ЕГРН, содержащую информацию о собственнике и обременениях.

Налогообложение

  • Доход физических лиц от сдачи объекта в субаренду подлежит налогообложению по ставке НДФЛ 13%. Декларация 3-НДФЛ направляется в налоговые органы каждый год до 30 апреля. Налоги оплачиваются до 15 июля текущего года.
  • Юридические лица оплачивают 6% по УСН. Но предприниматели могут столкнуться с необходимостью вносить другие страховые взносы.

При уклонении от налоговых обязательств есть риск столкнуться с административной или уголовной ответственностью в виде штрафа в 500 тысяч рублей или тюремного заключения на 3 года.

Дополнительные особенности и нюансы

Собственником объекта могут выступать муниципальные органы власти. Субаренда допустима и в этой ситуации – но только с их согласия и получения подписей чиновников.

Сдавать в субаренду можно не только нежилые помещения, но и квартиры, земельные участки. В первом случае физлица обычно организуют сдачу жилья посуточно: подобный съем приносит больше денег, чем долгосрочная аренда.

https://www.youtube.com/watch?v=ytcreatorsen-GB

В случае с земельным наделом изменять его целевое предназначение при субаренде нельзя. Договор на сдачу в субаренду земли подлежит обязательной регистрации. При этом сумма платы за субаренду не должна быть выше суммы арендной платы.