3. Соотношение понятий “земля” и “земельный участок”

Если конкретный участок земли не индивидуализирован, традиционно употребляется понятие “земля”. Также понятие “земля” употребляется относительно земель, составляющих фонд природных ресурсов. А в случае, если возникают правовые отношения относительно определенного участка с указанием его характеристик (границы, площадь и проч.), следует употреблять понятие “земельный участок”.

Несмотря на то, что согласно статье 6 ЗК РФ и земля, и земельный участок являются объектами земельных отношений, только земельный участок может быть объектом права собственности.

Таким образом, понятия “земля” и “земельный участок” не признаются тождественными, термин “земля” шире понятия “земельный участок” на что обращалось внимание, например, в определении Верховного Суда РФ от 25.06.2008 N 67-Г08-5.

Существующие виды прав на землю

Земельные участки являются недвижимым имуществом, а регулирование правом владения и распоряжения ими осуществляется законопроектами в сфере гражданско-правовых отношений, в частности Гражданским Кодексом РФ. В этой статье мы рассмотрим понятие, виды прав на землю, а также возникновение и прекращение действия данных прав.

Согласно ГК РФ, сущность права земельной собственности определяют три составляющие, называемые также правомочиями, а именно: владение, распоряжение, пользование.

Владение землёй означает её физическую принадлежность собственнику.

Тем не менее владеть земельным ресурсом может и не собственник на основании документов, законно подтверждающих это правомочие.

Все виды прав на землю предполагают пользование ею, то есть использование её полезных свойств (пример: обработка земли с целью вырастить на ней урожай).

Пример: лесные хозяйства по праву являются собственниками лесных земельных участков, но сами они не пользуются ими, а лишь охраняют их от незаконного вмешательства и контролируют деятельность других лесопользователей.

Согласно действующему законодательству России, приобретение недвижимости в виде земельных ресурсов возможно двумя способами, это:

  1. Приватизация.
  2. Гражданско-правовой метод.

Приватизационный метод объединяет виды прав на землю, приобретённые гражданами в случаях, когда:

  • Частное или юридическое лицо получает из резервов государства земельный участок для личного распоряжения, пользования и владения.
  • Член сельскохозяйственного кооператива, колхоза выходит из его состава и забирает свою долю в виде участка земли.

После принятия земельной реформы в России в 1990 г. граждане могли получить в собственность земельные ресурсы из фонда перераспределения, сформированного из запасных ресурсов.

В состав фонда перераспределения входили резервные земельные участки и те, которые считались неэффективно используемыми совхозами и колхозами.

Гражданско-правовой метод передачи собственности включает сделки купли-продажи, акты дарения, передачи по наследству и другие предусмотренные законом действия, в результате которых физическое или юридическое лицо приобретает право земельной собственности при помощи оформления гражданско-правовых нормативных документов.

Прекращение права собственности на земельные участки может быть осуществлено следующими законными способами:

  • Самый распространённый метод – гражданско-правовые акты. Это могут быть коммерческие сделки, в результате которых собственник утрачивает правомочия владения. Нередко владение землей прекращается при дарении, а также при обмене. Однако в случае обмена собственник утрачивает право собственности на один земельный участок и приобретает на другой.
  • Отказ от права владения. В данном случае прекращение права откладывается до тех пор, пока оно не будет приобретено другим лицом.
  • Выкуп земельного участка для общественного пользования.
  • Изъятие собственности за обязательства собственника. Пример: взыскание кредитной организацией предмета залога (земли) у владельца в результате неисполнения обязательств последнего.

Современное законодательство РФ описывает не только виды и формы прав на землю, но и ответственность владельца этих правомочий.

Поскольку земля является, помимо объекта личной собственности, ещё и частью экосистемы региона и даже государства, то у собственника земли существует определённая ответственность за её использование.

Прежде всего, независимо от того, какие имеет собственник виды прав на землю, земельное право обязует владельца не нарушать прав других землепользователей.

Главным образом, обязательство собственника заключается в соблюдении всех установленных норм по использованию недвижимого имущества по своему назначению.

Например, если земельный участок был приобретён под строительство, то собственник обязан выполнять строительные работы в соответствии с противопожарными, градостроительными и архитектурными нормами.

Кроме этого, все виды права пользования землей в аграрном секторе обязуют ее собственника или арендатора соблюдать природоохранные принципы, не ухудшая экологическую ситуацию региона. Дополнительные обязательства появляются у владельцев территорий особого назначения, как, например, природные заповедники, курортные и оздоровительные зоны.

Согласно современному законодательству РФ, формы земельной собственности разделены в три группы:

  • Частная форма собственности состоит из прав на землю юридических лиц и граждан.
  • Государственная форма собственности включает права на земли, находящиеся во владении государства или его субъектов. Распоряжаются этой формой собственности федеральные органы или органы входящих в состав федерации республик и автономных образований.
  • Муниципальная форма собственности управляется органами местного самоуправления.

Правомочия владения земельным участком бывают нескольких разновидностей.

Виды и формы прав на землю, а также их содержание четко прослеживаются в современном законодательстве, в таких законопроектах, как Земельный Кодекс от 2001 г. с внесёнными поправками, Конституция, Федеральный закон № 101-ФЗ.

Классификация этих прав собственности имеет иерархическую структуру, которую можно условно разделить на две группы: вещные права и обязательственные.

Группу вещных прав составляют непосредственное право собственности и виды иных прав на землю (пожизненно наследуемое владение, бессрочное постоянное владение, ограниченное владение чужим имуществом).

Предлагаем ознакомиться  Как вернуть права за отказ от медосвидетельствования

Обязательственными видами прав на землю являются: аренда и безвозмездное срочное пользование. Рассмотрим каждый из этих видов отдельно.

Право собственности в полной мере наделяет владельца правомочиями владения, распоряжения и пользования недвижимым имуществом. Субъекты этого права – физические и юридические лица.

Объект – земельные участки, которыми владеет, распоряжается и которые использует субъект собственности.

Собственник земли имеет правомочия использовать принадлежащую ему территорию по назначению, а также всё, что находится над и под поверхностью земли, если иное не предусмотрено законодательством, касающимся порядка использования почвы и воздушного пространства.

После распада СССР для компенсации недостатка частного сектора в сфере земельного имущества формы и виды права собственности на землю были дополнены системой пожизненно наследуемого владения участками.

Со временем по мере расширения частного сектора и вступления в силу федерального Земельного Кодекса передача земельных участков гражданам на основе права пожизненного владения была отменена.

При этом гражданин, у которого имеется в распоряжении пожизненно наследуемое недвижимое имущество, может переоформить его в свою собственность.

Ещё одним институтом постсоветского земельного права является право постоянного пользования территориальным ресурсом. Данное право также предоставлялось для расширения частного сектора, но в отношении юридических лиц.

В настоящее время это право частично упразднено, а точнее сузился круг субъектов правоотношений.

Если в постсоветское время земли передавались всем претендующим юридическим лицам в бессрочное владение, то сегодня круг претендентов на данное право сузился до государственных субъектов (государственные и муниципальные организации, местные органы самоуправства, казённые учреждения). Остальные организации лишаются этого права, что, однако, не мешает им оформить аренду на данный участок.

Сервитуты, как виды прав на землю, носят несколько специфичный характер и выражаются в праве ограниченного распоряжения чужой территорией.

Бывают случаи, когда хозяйские нужды собственника земли физически не могут быть решены без использования части участка соседа.

Пример: проезд через близлежащую чужую территорию, прокладка линий коммуникаций, в том числе электричества, газопровода, системы орошения.

В подобном случае владелец участка может заключить с соседом соглашение о праве пользования частбю его территории (сервитут) за определённую плату.

Если же соглашение не было достигнуто, собственник вправе подать иск в судебную инстанцию с требованием предоставления ему сервитута.

Прекращение действия сервитута владелец обременённого участка вправе требовать в случае отпадения или ненадлежащего исполнения условий сервитута.

Аренда участка

Использовать земельные участки и извлекать из них выгоду, не будучи их собственником, возможно также посредством аренды.

Для этого между арендодателем и арендатором заключается срочный договор, согласно которому арендатор имеет право пользоваться данным участком за определённую в контракте сумму денежных средств и с условием соблюдения оговоренных условий.

Земельный участок, взятый в аренду, арендатор имеет право не только применять по назначению, но и использовать арендные права на срок договора как вклад в уставной капитал, залог или паевой взнос, а также передать их третьему лицу. Для совершения данных действий, в случае если это не противоречит заключенному договору, дополнительного согласия собственника земли не требуется, достаточно лишь его письменного уведомления.

4. Понятие “земля” в значении совокупностиземельных участков и как синоним земельного участка

Из анализа норм ЗК РФ следует, что понятие “земля” употребляется в двух значениях: 1). совокупность земельных участков; 2). синоним самого земельного участка.

1). Земля – совокупность земельных участков.

О понятии “земля” как совокупность земельных участков можно сделать вывод исходя из ряда норм Земельного кодекса РФ.

Так, в статьях 9, 10 и 11 ЗК РФ о полномочиях в области земельных отношений речь идет и о “резервировании земель”, и об “изъятии земельных участков”. Из п. 2 ст. 56.1 ЗК РФ следует, что под “резервированием земель” подразумевается “ограничение права собственности и иных вещных прав на земельные участки”.

В п. 1 ст. 85 ЖК РФ указано, что “В состав земель населенных пунктов могут входить земельные участки…”.

В статье 7 ЗК РФ перечислены категории земель, среди которых, например, земли сельскохозяйственного назначения, земли населенных пунктов, земли лесного фонда и т.д. Указанные “земли” являются частью “состава земель Российской Федерации” и, очевидно, представляют собой определенные участки земли, имеющие свои границы.

В то же время в п. 3 ст. 3 ЗК РФ в качестве объекта имущественных отношений по владению, пользованию и распоряжению указывает на земельные участки. Из этого следует, что земли наделяются свойством оборотоспособности через земельные участки. По такой логике земли – это совокупность земельных участков.

Из приведенных норм права следует, что в приведенных случаях понятия “земля” и “земельный участок” не тождественны, и “земля” является совокупностью земельных участков. 

2). Земля – синоним самого земельного участка.

В Конституции РФ, Гражданском и Земельном кодексах, других законодательных актах термины “земля” и “земельный участок” часто отождествляются, т.е. используются как синонимы.

В частности, в п. 3 ст. 129 ГК РФ указано, что “земля может отчуждаться или переходить от одного лица к другому…”

В ч. 2 ст. 9 Конституции РФ указано, что “земля может находиться в частной, государственной, муниципальной и иных формах собственности”.

https://www.youtube.com/watch?v=h-FkW4Vs-AA

Нередко в нормах ЗК РФ, ГК РФ в названиях статей употребляется термин “земля”, однако в самом тексте статей – термин “земельный участок”. Например, статья 260 ГК РФ имеет название “общие положения о праве собственности на землю”, тогда как содержит положения о распоряжении земельным участком. Или, например, статья 18 ЗК РФ называется “Собственность на землю субъектов Российской Федерации”. Статья же содержит перечень земельных участков.

В пункте 2 статьи 260 ГК РФ введено ограничение реализации прав правообладателей земельных участков в части их использования в соответствии с целевым назначением. Указано, в частности, что “на основании закона и в установленном им порядке определяются земли сельскохозяйственного и иного целевого назначения, использование которых для других целей не допускается или ограничивается. Пользование земельным участком, отнесенным к таким землям, может осуществляться в пределах, определяемых его целевым назначением”.

Предлагаем ознакомиться  Отрицательные показатели рентабельности

Нарушение правила об использовании земельного участка в соответствии с его целевым назначением может повлечь за собой его изъятие у собственника или прекращение прав иных правообладателей (ст. ст. 285, 287 ГК РФ).

1) земли сельскохозяйственного назначения;2) земли населенных пунктов;3) земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения;4) земли особо охраняемых территорий и объектов;5) земли лесного фонда;6) земли водного фонда;7) земли запаса.

Земля страны представляет собой недвижимое имущество, владельцем которого выступает государство. Оно может распоряжаться ею по своему усмотрению.

Вся территория разделена на участки. У них есть свои границы, установленные в соответствии с законодательством страны.

Нормы предусматривают регистрацию таких наделов в кадастровой палате.

Наделы, которые находятся в государственной собственности, нельзя арендовать, продать, купить. Действующим законодательством допускается изменение разрешенного вида земельного участкам.

При объединении либо разделении наделов, формируются новые границы территории. Они именуются искусственно созданными.

Прежние наделы при этом прекращают свое существование непосредственно после регистрации новых в государственном реестре и получении соответствующих документов.

Вся территория страны разделена на определенные категории по целевому и экономическому признаку. В частности, существуют следующие виды использования земельных участков:

  1. Сельскохозяйственного назначения.
  2. Водный и лесной фонд.
  3. Промышленного назначения.
  4. Земли населенных пунктов, предназначенных для строительства.
  5. Особо охраняемые территории.
  6. Земли запаса.
  7. Территории, входящие в общую долевую собственность, кондоминиум.

Каждый разрешенный вид земельных участков обладает как специальным, так и общим целевым назначением. Разные группы могут быть тесно связаны друг с другом.

Они взаимно переплетаются и дополняются, согласно зонированию. Наделы могут быть неделимыми либо делимыми. К последним относят те, которые после зонирования могут образовать несколько участков.

Неделимые наделы не могут быть разделены.

Важный момент

Наделы любой формы собственности должны проходить госрегистрацию. После этой процедуры территориям присваиваются уникальные кадастровые номера.

Собственник может распоряжаться наделом исключительно в соответствии с целевым назначением.

Установление и изменение вида земельного участка осуществляется только по решению органа власти.

К ней относят виды земельных участков, предоставляемых для осуществления с/х деятельности. Как правило, они располагаются за пределами населенных пунктов. В данную категорию входят наделы:

  1. Выделенные для ведения индивидуального хозяйства.
  2. Территории подсобных производств.
  3. Участки, выделенные для пашен, пастбищ, сенокосов, садов и так далее.
  4. Наделы огороднических, садоводческих, дачных обществ.
  5. Территории опытных научных станций.
  6. Особо ценные наделы.

К территории сельхозназначения относят также внутрихозяйственные дороги, угодья, здания, посадки и пр.

Большая часть этих земель находится под природными объектами. В частности, территории водного фонда – это:

  1. Болота.
  2. Ледники.
  3. Водоемы.
  4. Реки.

К ним также относят участки, на которых расположены гидротехнические сооружения. К лесному фонду относят лес и лесное хозяйство.

В нее включены виды земельных участков, предназначенные для:

  1. Строительства объектов промышленного назначения.
  2. Транспортной сети.
  3. Объектов связи.
  4. Оборонных комплексов.
  5. Энергетических учреждений.

Эти территории могут быть в государственной, коммунальной либо частной собственности.

Поселения

Виды земельных участков, включенные в данную группу, предназначены для развития и застройки городов и сел. Территории поселений разделены на зоны.

Их границы утверждаются или изменяются органами местной власти. Населенные пункты включают в себя земли инженерных, общественных, жилых и прочих инфраструктур. Надел может относиться только к одной зоне.

Территории общего использования, которые отводятся для площадей, улиц, дорог, водоемов, скверов и пр., не могут быть приватизированы. При этом они могут относиться к различным зонам.

Границы городов и прочих населенных пунктов отделяют их от прочих участков.

К ним относят виды земельных участков, представляющих историческую и культурную ценность. ФЗ не допускается эксплуатация этих территорий, кроме как по целевому назначению. К данной категории относят:

  • Заповедники и заказники.
  • Ботанические сады.
  • Природные и национальные парки.
  • Прочие объекты, представляющие достояние страны.

Эти категории относятся к землям поселений. Регулирование отношений с такими наделами осуществляется ФЗ №66. Его нормами устанавливается три категории юридических лиц, которые могут быть созданы гражданами для реализации прав:

  1. Некоммерческие объединения.
  2. Потребительские кооперативы.
  3. Садово-огороднические и дачные товарищества некоммерческого типа.

В последнем случае имущество, которое формируется за счет взносов всех членов, является их общей собственностью. Участники потребительского кооператива объединяют паи. Таким образом, они создают общее имущество. Собственником самого кооператива является юрлицо.

Имущество, которое сформировано взносами членов некоммерческого объединения, также принадлежит юридическому лицу. Граждане, которые ведут дачное и садово-огородническое хозяйство, могут пользоваться инфраструктурой и материальными ценностями кооператива.

При этом может устанавливаться определенная плата, оформленная письменно.

ФЗ № 66 регламентирует порядок предоставления, зонирования земель, предназначенных для дачного и садово-огороднического использования. Нормами также устанавливаются правила формирования некоммерческих объединений.

В Законе отражены принципы регулирования и управления, установлены обязанности и права участников, специфика приватизации наделов.

ФЗ не допускает изменения целевого назначения и вида использования указанных земель при осуществлении сделок с ними.

Все виды прав на земельные участки могут рассматриваться с двух позиций. Они могут выступать в качестве юридических фактов. В соответствии с ними возникают права обладания участком.

Они также рассматриваются как комплекс возможностей, касающихся распоряжения, владения и эксплуатации территорий. Данные позиции тесно связаны.

Предлагаем ознакомиться  Как приватизировать земельный участок правильно

Основание правообладания устанавливает рамки правомочий, а они, в свою очередь, зависят от оснований, по которым гражданам принадлежит тот или иной надел.

Основные категории

Существуют следующие виды прав на земельные участки:

  1. Собственность.
  2. Владение.
  3. Распоряжение.
  4. Пользование.

Собственность возникает при наличии следующих условий:

  1. Земельной правоспособности физлица.
  2. Соблюдения правил получения надела.

Гражданин должен обладать правами, позволяющими ему быть собственником и в соответствии с этим нести обязанности и реализовывать юридические возможности самостоятельно. Соблюдение правил, по которым приобретается надел, предусматривает выполнение условий купли-продажи, соответствие договора типовому образцу и прочее.

Владение

Данное право предполагает возможность собственника не допускать посторонних на свою территорию либо ограничить круг лиц, имеющих доступ.

В некоторых случаях владение распространяется на территории, находящейся за границами надела, принадлежащего собственнику. К примеру, право сервитута. Владение имеет ряд государственных ограничений.

Например, гражданин не может запретить вход госинспекторов, осуществляющих контрольные мероприятия.

Распоряжение

Данное право ограничивается законодательными рамками в степени, которая возникла вследствие необходимости не допустить реализацию частных интересов во вред общественным.

Примером может служить сделка с территорией, находящейся в общей собственности.

При продаже своей доли гражданин не должен нарушать право преимущественного приобретения других владельцев.

Для сохранения общественных и частных интересов в процессе распоряжения земельными участками предусмотрен определенный порядок регулирования процедуры оформления прав на надел. Так, специальной регистрации подлежат:

  • Все совершаемые сделки.
  • Права собственности на землю и на сооружения, расположенные на ней и пр.

Учитывая особенности рассматриваемых объектов, законодательство устанавливает относительную и реальную собственность граждан. В последнем случае право существует на участки, определенные на местности в натуре.

В этих случаях нет необходимости проводить уточнение границ, юридических возможностей.

Относительное право предусмотрено для земельных участков, находящихся в собственности товариществ и хозяйственных обществ, двух и более граждан одновременно.

6. Садовые и огородные земельные участки

садовый земельный участок – земельный участок, предназначенный для отдыха граждан и (или) выращивания гражданами для собственных нужд сельскохозяйственных культур с правом размещения садовых домов, жилых домов, хозяйственных построек и гаражей;

огородный земельный участок – земельный участок, предназначенный для отдыха граждан и (или) выращивания гражданами для собственных нужд сельскохозяйственных культур с правом размещения хозяйственных построек, не являющихся объектами недвижимости, предназначенных для хранения инвентаря и урожая сельскохозяйственных культур;

земельные участки общего назначения – земельные участки, являющиеся имуществом общего пользования, предусмотренные утвержденной документацией по планировке территории и предназначенные для общего использования правообладателями земельных участков, расположенных в границах территории ведения гражданами садоводства или огородничества для собственных нужд, и (или) предназначенные для размещения другого имущества общего пользования.

7. Делимый и неделимый земельный участок

Неделимый земельный участок – это земельный участок, раздел которого невозможно осуществить без нарушений требований к образуемым или измененным земельным участкам (ст. 39.20 ЗК РФ). В отношении такого земельного участка невозможно установить право собственности на его часть, он выступает объектом земельных и гражданских прав в целом.

Делимый земельный участок – это участок, который может быть разделен на части и при разделе образует два или более самостоятельных земельных участка, разрешенное использование которых по целевому назначению возможно без осуществления перевода в состав земель иной категории.

Требования к образуемым и измененным земельным участкам установлены в ст. 11.9 ЗК РФ.

8. Государственный кадастровый учет земельных участков. Межевание

Для признания земельного участка объектом гражданских прав необходимо определить его границы и площадь посредством межевания.

Проведение межевания не является обязательным в отношении ранее учтенных земельных участков. Сведения о них вносятся в ЕГРН и без проведения межевания. Это следует из ч. 5 ст. 69 Закона о госрегистрации недвижимости.

Ранее учтенными участки считаются в случаях, если (ч. 4 ст. 69 Закона о госрегистрации недвижимости):

  • 1) их учет проведен до 1 марта 2008 г.;
  • 2) учет не был проведен, однако права на них зарегистрированы (и не прекращены) и им присвоены условные номера органом регистрации прав.

Проведение межевания и внесение соответствующих сведений в кадастр недвижимости существенно упрощает защиту права собственности на ранее учтенные земельные участки. Например, если земельный участок не поставлен на кадастровый учет и его границы на местности не определены, можно столкнуться с трудностью в установлении пересечения границ данного земельного участка с другим земельным участком.

Кадастр недвижимости является составной частью Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН) (п. 2 ст. 7 закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ “О государственной регистрации недвижимости”).

Государственный кадастровый учет недвижимого имущества – внесение в ЕГРН сведений о земельных участках, … которые подтверждают существование такого объекта недвижимости с характеристиками, позволяющими определить его в качестве индивидуально-определенной вещи, или подтверждают прекращение его существования, а также иных предусмотренных настоящим Федеральным законом сведений об объектах недвижимости (п. 7 ст. 1 закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ).

Сведения о земельном участке, вносимые в кадастр недвижимости

В кадастр недвижимости вносятся основные и дополнительные сведения об объекте недвижимости (статья 8 закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ). Так, в частности, к основным сведениям об объекте недвижимости относятся:

  • вид объекта недвижимости (земельный участок, здание, сооружение и проч.);
  • кадастровый номер объекта недвижимости и дата его присвоения;
  • описание местоположения объекта недвижимости;
  • ранее присвоенный государственный учетный номер (кадастровый, инвентарный, условный номер или номер учетной записи в государственном лесном реестре)..
  • площадь, если объектом недвижимости является земельный участок, здание, помещение или машино-место;
  • иные сведения, указанные в ч. 4 статьи 8 закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ.

Рекомендуем статью: “Межевание земельного участка. Кадастровые работы. Согласование границ. Обязательно ли межевание?”