Какие документы нужны для купли-продажи квартиры во вторичке

Некоторые граждане негативно относится к вторичному жилью. Они ошибочно считают, что покупателям придется выбирать из старых квартир, с неудобной планировкой и устаревшими условиями проживания. На самом деле, рынок вторичного жилья – это огромный жилой фонд, основным отличием которого является наличие оформленного права собственности на каждый объект недвижимости.

Проще говоря, если квартира в новом, только что введенном в эксплуатацию доме, была продана и прошла процедуру государственной регистрации права собственности в Росреестре, она уже «вторичка».

Вторичное жилье – это богатый выбор квартир, имеющих различные категории и характеристики.

Можно выделить несколько видов:

  1. Эконом-класс. Жилье в домах старой постройки, высотностью не более 2-4 этажей. Планировка неудобная, общая площадь квартиры и отдельных помещений (кухня, ванная, туалет) очень маленькая. Иногда отсутствуют необходимые коммуникации (водопровод, канализация, газопровод).
  2. Стандартное жилье. Квартиры в типовых домах высотностью от 5 до 16 этажей. Имеются 1, 2 и 3-комнатные варианты.
  3. Жилье улучшенного типа. Недвижимость в домах современной постройки. Отличается удобством планировки и повышенной комфортностью.
  4. Элитное жилье. Обычно в домах не более 30 квартир, зачастую жилплощадь занимает целый этаж. Отличаются высокой комфортностью. Обязательное условие – наличие закрытой, облагороженной внутридомовой территории (лифт, консьерж, автопарковка, охрана, детская площадка).

Как правильно купить квартиру на вторичном рынке по шагам поговорим далее.

В сделках во вторичке основная нагрузка по сбору документов ложится на собственника недвижимости. Задача покупателя — внимательно ознакомиться с пакетом документов, предоставленных продавцом.

Если имущество приобретается у собственника

Сегодня существует 3 способа приобретения вторички. Гражданин может:

  • Приобрести квартиру напрямую у собственника. Вариант используют чаще всего. Он требует наименьшего количества документов. Обычно в сделке фигурируют только продавец и покупатель.
  • Осуществить приобретение квартиры в ипотеку. В этом случае в сделке фигурирует третий участник – финансовая организация. Способ используют, если у гражданина не хватает денежных средств на оплату квартиры. Покупатель заключает с продавцом договор купли-продажи. Затем оформляют кредитный договор с банком. Компании переводят деньги за квартиру продавцу. Однако заёмщик обязан предоставить первый взнос и уплатить сумму за пользование денежными средствами. Квартиру регистрируют в органах Росреестра. Заёмщик становится полноправным собственником жилья. Однако квартира будет находиться в обременении у компании до полного расчёта покупателя по обязательствам. Это значит, что совершать сделки с недвижимостью не получится. Все процедуры покупателю предстоит согласовывать с банком.
  • Использовать материнский капитал для покупки квартиры. Средства предоставляют семьям с детьми. В 2020 году выплата составляет 466617 руб. Мать или отец детей должны оформить именной сертификат. Деньги наличными не предоставляют. Их можно направить строго на определённые цели, одна из которых – улучшение жилищных условий. Покупка квартиры на вторичном рынке с привлечением средств материнского капитала возможна. Если ипотека для выполнения процедуры использоваться не будет, ребёнку должно исполниться минимум три года. Только после этого допустимо обращение в Пенсионный фонд и распоряжение средствами. Когда процедура выполняется с привлечением денег финансовой организации, ждать 3 года не нужно. Покупателю необходимо найти продавца, договориться о расчёте с помощью ипотеки, обратиться в банк, получить жилищный кредит и направить материнский капитал на первоначальный взнос или закрытие задолженности. Заём должен быть целевым. Если получен стандартный потребительский кредит, использовать деньги материнского капитала не удастся.

Разбираясь, что надо знать при покупке квартиры, в первую очередь стоит изучить порядок выполнения процедуры.

Необходимо пошагово следовать следующему плану действий:

  • Найти предложения, удовлетворяющие запросы покупателя.
  • Встретиться с продавцом, посмотреть недвижимость и начать обсуждение деталей сделки.
  • Проверить личность продавца и юридическую чистоту квартиры. Для этого важно анализировать ответы собственника, познакомиться с комплектом документов, переговорить с соседями продавца, если это возможно.
  • Обсудить окончательную стоимость сделки, условия её заключения, порядок оплаты и передачи квартиры.
  • Стороны заключают договор купли-продажи квартиры.

Если присутствует потребность в использовании средств материнского капитала, покупателю необходимо обратиться в ПФР. В инстанцию предстоит предоставить заявление и копии ранее заключённых договоров. Когда покупатель хочет купить помещение в ипотеку, потребуется подать заявку в банк. Финансовая организация проанализирует обращение и вынесет соответствующее решение.

Последовательность процедуры оформления считается самой простой. Пакет документов будет стандартным.

Для заключения сделки стоит запросить:

  • удостоверение личности продавца и выписку из ЕГРН;
  • архивную выписку из домовой книги и паспорт из БТИ;
  • правоустанавливающую документацию на квартиру и справку из БТИ, если была выполнена перепланировка;
  • документ, подтверждающий отсутствие задолженности по коммунальным платежам;
  • справку из психоневрологического диспансера, если присутствует сомнение в адекватности продавца;
  • разрешение органов опеки, если в недвижимости прописаны дети или несовершеннолетние являются её собственниками, а также недееспособные или частично дееспособные лица;
  • задокументированные и нотариально заверенные отказы от выкупа доли имущества, если квартирой владеет сразу несколько собственников;
  • нотариально заверенное разрешение супруга продавца на продажу имущества, если квартира была приобретена в браке.

Когда основные процедуры выполнены, необходимо посетить Росреестр. При себе нужно иметь договор купли-продажи и дополнительные документы, на основании которых совершалось сделка. Заявителю предстоит оплатить госпошлину. её размер составляет 2000 руб. Получив обращение, представитель уполномоченного органа рассмотрит его.

Взаимозачёты выполняют на последнем этапе. Денежные средства могут быть предоставлены наличными или перечислены безналичным переводом. Если выбран первый метод, обязательно нужно попросить расписку о передаче и получении средств. Рекомендуется пригласить свидетеля, который в последующем сможет подтвердить, что деньги действительно были переданы.

Если используется безналичный расчёт, просто переводить сумму продавцу крайне не рекомендуется. Эксперты советуют воспользоваться аккредитивом или банковской ячейкой. Покупатель сможет заранее положить сумму в хранилище и заморозить её. Продавец получит доступ к средствам только после выполнения всех обязательств.

Покупатель имеет право на имущественный вычет в случае уплаты налогов. Государство готово вернуть часть средств, если покупка была осуществлена напрямую у собственника или покупатель оформил ипотеку. Возврат не полагается, если помещение приобрели у близкого родственника, работодателя, с использованием государственных субсидий.

Поиск жилья

Началом процедуры приобретения является поиск подходящего жилья. Выбор во многом зависит от того, для каких целей подбирается недвижимость:

  1. Вложение капитала. Следует отдавать предпочтение объектам, которые постепенно будут повышаться в цене (элитные районы или с развивающейся инфраструктурой, квартиры в новостройках и т.д.).
  2. Подбор жилья в соответствии с имеющейся денежной суммой. Для такого поиска целесообразно привлечь профессионального агента-риэлтора. В его ведении имеется большая база объектов жилой недвижимости, среди которых можно подобрать оптимальный вариант для приобретения.
  3. Выбор квартиры по определенному стандарту площади. Часто покупатели ищут конкретные варианты двух- или трехкомнатных апартаментов или имеют строгие ограничения по минимальному количеству квадратных метров на человека (например, при участии в государственных программах помощи молодым семьям).

Какие бы цели ни ставил перед собой покупатель, их наличие существенно сужает круг поиска и помогает в сжатые сроки подобрать подходящие варианты.

Самостоятельно

Считается, что выгоднее покупать квартиру самостоятельно. Это утверждение верно в том случае, если будущий владелец недвижимости знаком с правилами покупки квартиры на вторичном рынке. Поиск квартиры при такой схеме основывается на нескольких вариантах:

  1. Мониторинг объявлений в СМИ и интернете. Множество поисковых ресурсное в сети и газеты объявлений позволяют найти множество вариантов, подходящих по цене и характеристикам.
  2. Изучение досок с объявлениями в интересующем районе города. Некоторые продавцы вывешивают объявления непосредственно в районе проживания. Поэтому достаточно приехать туда и побродить среди домов. Неплохие результаты дают и беседы с жильцами.
  3. «Сарафанное радио». Иногда достаточно оповестить коллег, друзей и знакомых о поиске квартиры, как сразу же находится идеальный вариант.
Предлагаем ознакомиться  Ключевые навыки в резюме: примеры ✍️

С помощью риэлтора

Тем, кто не знает, как самостоятельно купить квартиру на вторичном рынке и не хочет прислушиваться к советам бывалых, проще воспользоваться услугами риэлтерских агентств. В среднем услуги риэлтора стоят от 1 до 10% от суммы сделки. Поэтому необходимо уделить особое внимание выбору компании или агента. Это поможет избежать обмана при покупке квартиры и сократит риск встречи с мошенниками:

  1. Проверьте наличие лицензии.
  2. Обратите внимание на внешний и внутренний вид офиса риэлтерского агентства. Солидное предприятие не будет экономить, а вот мошенникам достаточно крошечного помещения.
  3. Поищите отзывы об агентстве в интернете.
  4. Обратите внимание на наличие сертификатов, наград и прочих регалий. Все это является показателем солидности и стабильности организации.

В первую очередь закажите выписку из ЕГРН на понравившуюся квартиру. В выписке отражается вся информация о собственниках, обременениях и технических данных (площадь, этаж, количество комнат, балкон). Что нужно проверить?

Договор купли-продажи. Что должно насторожить: если покупка была сделана совсем недавно, и за последние 2-5 лет у этой квартиры сменилось несколько собственников. Это частая мошенническая схема. Или как вариант — квартира проблемная, и продавец что-то скрывает. Например, психически больных соседей.

Приватизация. Что должно настораживать: государство давало квартиры не только на взрослых, но и на несовершеннолетних детей. При приватизации в договорах часто эти дети не указывались как собственники, но подразумевались. И прав их никто не отменял. Поэтому осведомитесь, кому выдавалась квартира — если в семье на тот момент были маленькие дети, то они тоже владельцы. И потребуется их согласие, иначе в любой момент они могут предъявить свои права: сделку суд признает недействительной.

Договор дарения. Что должно настораживать: квартиру подарил пожилой человек. Частая схема: человек ухаживает за стариком, а тот дарит ему квартиру. Иногда это абсолютно честный уговор, иногда недобросовестный. Но здесь важно то, что после смерти дарителя могут объявиться недовольные наследники, претендующие на подаренное чужому человеку жилье.

Это не редкий случай! Оспорить дарственную не так-то просто, но это судебные тяжбы, хлопоты, и вы можете оказаться втянуты в них. Поэтому уделите внимание вопросу — кто подарил квартиру, насколько давно, нет ли претензий со стороны родственников дарителя. Лучше, если квартира была подарена 5-10 лет назад.

Наследование. Проблемы могут быть со спорами, когда на эту же квартиру претендуют другие наследники. Даже банки предпочитают не брать в залог жилье, которые было получено в наследство в течение года. Поэтому лучше, если квартиру получили в наследство 5 лет назад и позже. Это существенно снижает риск споров.

Осмотр квартиры

Порядок покупки квартиры на вторичном рынке включает в себя несколько важных этапов. Первым из них является осмотр жилой недвижимости.

Вне зависимости от того нашли ли вы жилплощадь сами или ее вам подобрали риэлтора, важно знать, на что обращать внимание:

  • ровность вертикальных и горизонтальных поверхностей (стены, полы, потолки);
  • наличие и работоспособность дверей, окон;
  • наличие коммуникаций (газ, свет, водопровод, канализация);
  • состояние электропроводки (включить свет, проверить розетки с помощью простейших электроприборов);
  • в холодное время года нужно проверить, как работает система отопления;
  • отсутствие сырости и/или плесени в помещения с повышенной влажностью;
  • проверить, как работает сантехническое оборудование, а также газовая или электрическая плита на кухне;
  • соответствие планировки квартиры имеющейся технической документации.

Также нужно внимательно осмотреть подъезд, придомовую территорию, вид из окна. Можно побеседовать с соседями. После покупки квартиры изменить что-либо будет невозможно, поэтому все нюансы нужно учесть до сделки.

Особенности проведения процедуры

Процедура покупки квартиры на вторичном рынке не отличается сложностью алгоритма. В первую очередь предстоит найти недвижимость, которая устраивает покупателя по всем параметрам. Для этого стоит ознакомиться с сайтами или обратиться к опытному риэлтору. Специалист взимает комиссию за свои услуги. Её размер составляет от 2 до 8 % от стоимости сделки.

На этапе осмотра нужно запросить технический паспорт на квартиру. Предстоит сверить фактическую планировку и информацию, указанную в документе. Если присутствуют расхождения, стоит уточнить факт узаконивания перепланировки у продавца. Для этого можно попросить справку из БТИ. Дополнительно стоит обратить внимание на техническое и санитарное состояние квартиры.

Обязательно стоит проверить:

  • насколько стены и потолки ровные;
  • наличие сколов, трещин и плесени;
  • закрытие окон и дверей;
  • присутствие коммуникаций и их исправность;
  • работу сантехники.

Не все продавцы честно рассказывают о существующих недочётах. Поэтому покупателю стоит самостоятельно расспрашивать о каждой мелочи. Дополнительно стоит задавать уточняющие вопросы.

Вопросы, которые стоит задать продавцу: Пояснение
Кто является собственником квартиры по документам? Если хозяев несколько, это говорит о долевом или совместном владении недвижимостью. Лучше, чтобы был кто-то один. Так покупателю не придётся выяснять правоотношения с другими хозяевами и тратить время на сбор документации
При каких обстоятельствах и когда было получено право собственности на недвижимость? Лучше, чтобы право собственности возникло минимум 3–5 лет назад. Если продавец приобрел квартиру совсем недавно, стоит отнестись к покупке с осторожностью
Есть ли зарегистрированные лица в помещении? Продавец должен взять на себя обязательства по выписке прописанных лиц до заключения договора купли-продажи. Если граждане выписаны из квартиры временно, от такой сделки лучше отказаться. Лица, зарегистрированные в недвижимости, смогут на законных основаниях использовать её даже после продажи
Не наложено ли обременение на квартиру? Слова продавца необходимо проверить, изучив выписку из ЕГРН

Сделка считается рискованной, если квартира была получена в наследство. Наследники могут заявить свои права на недвижимость. Дополнительно стоит с подозрением относиться к приобретению приватизированных или купленных на материнский капитал квартир. Такие сделки обязательно требуют учёта интересов детей.

Обсуждение цены

Чтобы понять адекватную ли цену назначает продавец, нужно знать, когда лучше покупать квартиру:

  • самые выгодные предложения и активизация рынка недвижимости происходит весной и осенью;
  • снижение цен на квартиры можно ожидать зимой;
  • летом на вторичном рынке наблюдается «мертвый сезон».

Кроме того, первоначальная цена всегда на 20-30% выше той, которую продавец желает получить. За счет этой наценки владелец имеет возможность торговаться, постепенно снижая цену.

Сбить цену помогут некоторые особенности квартиры:

  • угловое расположение;
  • отсутствие балкона или лоджии;
  • обременения в виде ипотеки и несовершеннолетних детей;
  • необходимость замены чего-либо и т.д.

Проверка юридической чистоты квартиры на основе документов

Специалисты по недвижимости рекомендуют начинать покупку квартиры с проверки документов. Что нужно знать покупателю:

  • действительно ли квартира принадлежит продавцу (сверить паспортные данные с правоустанавливающим документом на жилье);
  • проверить наличие технической документации (техпаспорт, кадастровый паспорт), срок действия и ее соответствие текущей планировке (незаконное переустройство станет причиной отказа регистрации сделки);
  • если недвижимость находится в долевой собственности, потребовать предоставить отказ других собственников от преимущественного права покупки;
  • проверить количество человек прописанных в квартире, особое внимание уделяя несовершеннолетним и недееспособным гражданам;
  • если купля-продажа будет оформлять по доверенности от владельца, проверить ее подлинность и действительность.
Предлагаем ознакомиться  Справка об ущербе в полицию при краже

Задаток

Одним из самых распространенных видов сделок в стране является покупка квартиры на вторичном рынке.

Пошаговая инструкция включает в себя и правила оформления задатка на понравившееся жилье:

  • аванс оформляется соглашением о задатке, в котором прописываются данные получателя платежа и плательщика (ФИО, паспортные данные, адрес регистрации и т.д.);
  • сумма задатка составляет от 1 до 10 % от общей стоимости недвижимости;
  • в договоре обязательно указывается срок, в течение которого продавец подготовит все документы для сделки.

Риэлторы рекомендуют оформлять задаток сразу тремя документами:

  • предварительный договор купли-продажи;
  • соглашение о задатке;
  • расписка о получении денег.

Какие документы нужны для оформления права собственности

Редко кому посчастливилось приобретать пустую квартиру, в которой на момент сделки нет чужих вещей. Чаще всего покупатель и продавец заранее оговаривают и прописывают в договоре срок, в течение которого бывший собственник обязуется съехать и вывести все свое имущество. Обычно он не превышает 1-3 недель.

Что касается законного оформления на приобретенных квадратных метрах, то прописаться в них можно не ранее, чем через 7 дней. Именно столько времени нужно регистраторам Росреестра для оформления перехода права собственности на недвижимость и изготовления нового правоустанавливающего документа. Прописка в приобретенной квартире проводится при предоставлении свидетельства о праве собственности.

Если собственных средств у покупателя недостаточно, выходом из сложившейся ситуации выступает покупка помещения в ипотеку. Изначально продавец должен предоставить все вышеуказанные документы.

Покупателю стоит детально изучить бумаги. Не стоит надеяться на банк. Не всегда компания проверяет юридическую чистоту сделки вместо клиента. В организации только отслеживают, чтобы перечень документов был полным. Если же владельцем квартиры окажется мошенник, компания за это ответственности не несёт.

Обращаясь в финансовую организацию, покупатель должен иметь при себе:

  • документы, предоставленные продавцом;
  • удостоверение личности;
  • справку о доходах;
  • копию трудовой книжки, заверенную работодателем;
  • бумаги на ценное имущество, если оно имеется в собственности;
  • результаты оценки квартиры.

Подготовка договора купли-продажи

Эти документы нужны, чтобы закрепить намерение сторон заключить договор купли-продажи квартиры.

Предварительный договор составляют в простой письменной форме. Нотариально удостоверять его не нужно.

В предварительном договоре обязательно указать:

  1. Полные данные продавца и покупателя — ФИО, адреса проживания, паспортные данные, СНИЛС, данные представителей и доверенностей.
  2. Описание и основные характеристики жилого помещения — адрес, кадастровый номер, этаж, общая и жилая площадь, количество комнат, состояние квартиры.
  3. Цену.
  4. Порядок расчетов — наличные, кредит, рассрочка, график платежей.
  5. Соглашение о задатке или авансе.
  6. Срок, в который должен быть заключен основной договор.
  7. Ответственность сторон, если не будет заключен основной договор, — возмещение убытков, неустойка.

В некоторых случаях заключать предварительный договор обязательно. Например, если покупатель приобретает квартиру с помощью ипотечного кредита, банк обязательно потребует предварительный договор, чтобы начать оформление кредита.

И задаток и аванс вносятся в счет стоимости квартиры до подписания основного договора. Если сделка идет по плану и стороны добросовестно исполняют свои обязательства, разницы между задатком и авансом нет — покупатель просто вносит оставшуюся часть суммы за квартиру после ее передачи.

Различия проявляются, если что-то пошло не так. Если сделка сорвалась по вине покупателя, задаток остается у продавца, если по вине продавца — он возвращает покупателю задаток в двойном размере. Аванс же возвращается покупателю в любом случае. Задаток сильнее мотивирует стороны договора добросовестно исполнить свои обязательства.

Что нужно знать при покупке квартиры на вторичном рынке, процедура и порядок купли-продажи квартиры

Условие о внесении задатка или аванса и его сумме включается в предварительный договор купли-продажи, а его получение продавец должен подтвердить распиской.

Авансовое соглашение. Вместо предварительного договора купли-продажи стороны могут составить авансовое соглашение — соглашение о намерениях совершить сделку и о передаче аванса. Если сделка не состоится, аванс вернется покупателю и ни одна из сторон не будет вправе принудить другую через суд заключить сделку. То есть по авансовому соглашению не получится обязать покупателя купить квартиру, а продавца — продать ее.

Документы можно подать непосредственно в Росреестр, тогда срок регистрации составит до 7 рабочих дней. Еще можно подать в МФЦ, тогда срок регистрации увеличится до 9 рабочих дней.

Также документы можно подать удаленно на сайте Росреестра. Но тут есть сложность: все документы продавец и покупатель должны подписать квалифицированной электронной подписью, которая есть далеко не у всех. Для этого необходимо купить квалифицированный сертификат электронной подписи, который стоит 900 рублей в год. Срок изготовления — 3 дня.

Если вы нотариально удостоверяете сделку, нотариус может сам направить заявление на регистрацию в Росреестр в электронном виде. При оформлении договора в некоторых банках также есть возможность подать документы на регистрацию электронно — уточняйте это в службе поддержки вашего банка.

Занимаясь сбором документов, покупатель и продавец могут заранее закрепить достигнутые договорённости. Для этого оформляют предварительный договор купли-продажи. Осуществление действий не является обязательным. Подготовка договора практически не отличается от составления основного ДКП. В тексте документа фиксируют все достигнутые договоренности.

Часто в бумаге отражают пункт об уплате аванса или задатка. Величина платежа составляет от 1 до 10 % от стоимости квартиры. Факт предоставления денежных средств необходимо подтвердить. Для этого составляют соглашение о задатке и расписку. Предварительный договор регистрировать в Росреестре не нужно.

Образец предварительного договора купли-продажи квартиры

Когда все нюансы выяснены, стороны составляют основное соглашение. К этому моменту покупатель должен проверить благонадёжность продавца и удостовериться в юридической чистоте квартиры. Документ обязательно оформляется в письменной форме. Количество экземпляров зависит от числа сторон, участвующих в сделке.

Однако потребность в выполнении действия возникнет, если в качестве продавца выступает:

  • несовершеннолетний гражданин;
  • лицо, чья дееспособность ограничена;
  • недееспособный человек.

Аналогичные правила действуют, если покупатель приобретает не квартиру целиком, а долю в общей собственности. Обычно её покупка возможна лишь за наличные средства. Если речь идёт о получении банковского кредита или использовании материнского капитала, сделку одобрят только в случае натурально выделенной доли. Чтобы договор купли-продажи признали действительным, в нём должны быть отражены обязательные данные.

В перечень предстоит включить следующие сведения:

  • дату и место заключения сделки между покупателем и продавцом;
  • сведения о покупателе и продавце;
  • информацию о квартире с указанием технических параметров и местоположения;
  • стоимость недвижимости;
  • права и обязанности участников сделки;
  • порядок выполнения расчёта, разрешения споров, передачи квартиры;
  • ответственность сторон в случае срыва сделки;
  • дату вступления договора в законную силу;
  • подпись продавца и покупателя.

Отдельного внимания заслуживает заполнение пункта о произведении расчётов за жилплощадь. Здесь предстоит отразить, в каком размере, из каких сбережений и куда производится оплата. В тексте документа можно указать, что продавцу будет предоставлена вся сумма только после перерегистрации собственности.

Если покупатель хочет воспользоваться материнским капиталом, после заключения ДКП предстоит посетить Пенсионный фонд. Сюда нужно подать заявление. Документ обязательно оформляют письменно, после чего заверяют у нотариуса и готовят обязательства о выделении долей детям и супругу.

Выполнить процедуру предстоит в течение 6 месяцев после того, как с квартиры будет снято обременение. ПФР рассматривает обращение гражданина в течение одного месяца. Затем выносится вердикт. Если он положительный, деньги перечислят по указанным реквизитам. Однако существует риск отказа. Гражданину обязательно сообщат причину.

Образец договора купли-продажи квартиры

Если помещение будет приобретено в ипотеку, стандартная форма документа не подходит. Лучше использовать другой образец.

Образец договора купли-продажи квартиры в ипотеку

Оформление покупки квартиры на вторичном рынке начинается с подготовки всех необходимых документов для сделки.

Документы при покупке квартиры-вторички:

  • паспорта покупателя и продавца;
  • правоустанавливающие бумаги на недвижимость;
  • справка о составе семьи (подтверждает отсутствие или наличие в квартире прописанных граждан);
  • выписка из ЕГРН (подтверждает право собственности);
  • справка из БТИ о текущей стоимости квартиры;
  • выписка из ЕИРЦ (необходимо для подтверждения отсутствия долга по коммунальным платежам по конкретному адресу);
  • согласие супруга на продажу квартиры (если продавец состоит в законном браке);
  • техпаспорт;
  • квитанция на оплату государственной пошлины.
Предлагаем ознакомиться  В договоре нужно прописать

Подготовка предварительного договора купли-продажи

В этом случае стандартный перечень документов остаётся прежним. Если денежные средства используются в качестве первоначального взноса, финансовая организация дополнительно может запросить свидетельство о браке, паспорт или свидетельства о рождении детей.

Компания хочет быть уверена, что заёмщик является платежеспособным. Поэтому стоит быть готовым к тому, что дадут отрицательный ответ. Изучая документы, банки обращают внимание на кредитную историю.

Несмотря на то, что цены на недвижимость в России довольно высоки, существует законный способ вернуть часть потраченных денег. Можно получить налоговый вычет при покупке квартиры в размере 13% от стоимости жилплощади. С чего начать процесс? С написания заявления в налоговую инспекцию по месту нахождения жилой недвижимости.

Что нужно знать при покупке квартиры на вторичном рынке, процедура и порядок купли-продажи квартиры

Продавец же обязан уплатить 13 % налога со сделки, так как купля-продажа является получением прибыли. Однако существуют обстоятельства, которые позволяют существенно снизить или вовсе не платить налог:

  • владение недвижимостью до продажи более 3 лет;
  • реализация жилплощади по ее первоначальной стоимости (отсутствие прибыли у продавца).

Более подробно о том, какой налог с продажи квартиры нужно уплатить можно узнать в нашем прошлом посте.

Приобретение квартиры является рискованной сделкой для обеих сторон. И никто не желает попасться в лапы мошенников и стать участником аферы. Рассмотрим основные «подводные камни» и правила покупки квартиры на вторичном рынке, встречающиеся при проведении купли-продажи:

  1. Продажа квартиры по доверенности. Если нет возможности лично встретиться с собственником, требуйте проверки достоверности и актуальности доверенности через представителей правоохранительных органов.
  2. Сомнительность предыдущих сделок с недвижимостью. Нужно насторожиться, если в анамнезе квартиры были продажи с участием юридических лиц, государственных предприятий.
  3. Квартира, недавно полученная по наследству. Такая недвижимость долгое время находится под вопросом, так как даже спустя отведенные по закону 6 месяцев могут объявиться иные наследники и признать сделку купли-продажи недействительной.
  4. Жилье, приобретенное с участием средств материнского капитала. По правилам такая недвижимость оформляется в равных долях на каждого члена семьи, включая несовершеннолетних детей. Чтобы продать ее собственник должен предоставить детям равноценное жилье в тех же долях. Если кто-то выявит нарушение, сделка будет отменена.
  5. Ошибки при проведении приватизации. Если жилье было приватизировано неверно или не были учтены интересы всех прописанных граждан, несовершеннолетних детей, продажа такой квартиры будет впоследствии опротестована.
  6. Продажа недвижимости, имеющей обременения. Часто мошенники продают квартиры, в которых якобы никто не прописан. Затем появляются лица, имеющие права на недвижимость (военнослужащие, проходящие срочную службу, осужденные, отбывающие наказание и т.д.).
  7. Приобретение жилья у пожилых людей. После оформления сделки могут появиться родственники с доказательствами и медицинскими документами, подтверждающими недееспособность бабушки или дедушки.

Любая из вышеописанных ситуаций требует длительных судебных разбирательств и может существенно попортить нервы каждой из сторон сделки. Поэтому прежде чем вступать в гражданско-правовые отношения, нужно обратить внимание на обстоятельства, вызывающие подозрения:

  • заниженная цена ликвидной недвижимости;
  • невозможность или нежелание продавца предоставить все документы по квартире;
  • слишком пожилой возраст собственника или его болезненное состояние;
  • необходимость сотрудничать с представителем без личного контакта с продавцом.

Лучше, если основной договор купли-продажи составит для вас опытный юрист, чтобы предусмотреть все риски. Но можно составить договор самостоятельно с помощью шаблонов из интернета и подборки Т—Ж о том, как продать квартиру.

Разумеется, на практике этих трех существенных условий недостаточно. Необходимо предусмотреть и максимально подробно описать в договоре вообще все условия сделки. Вот их перечень:

  1. Дата и место подписания договора купли-продажи.
  2. Полные данные продавца и покупателя — ФИО, паспортные данные, адреса проживания, ИНН или данные представителей и их доверенностей.
  3. Предмет договора — описание и основные характеристики квартиры: адрес, этаж, общая и жилая площадь, количество комнат, кадастровый номер, состояние квартиры.
  4. Данные о правоустанавливающих документах на жилое помещение, на основании которых продавец приобрел право собственности: например, номер и дата договора купли-продажи.
  5. Данные о государственной регистрации права на квартиру — номер и дата свидетельства о праве собственности, информация из выписки из ЕГРН.
  6. Гарантии продавца в том, что квартира никому не продана, не подарена и не заложена, что продавец дееспособен, не признан банкротом, что в отношении него не возбуждалось и не ведется дело о банкротстве и др.
  7. Информация о том, что имеются необходимые согласия — супруга, законного представителя, органов опеки и попечительства.
  8. Цена. Это существенное условие договора. Цена должна быть выражена точной суммой денег.
  9. Обязанность продавца передать объект недвижимости, а покупателя принять такой объект и внести за него плату.
  10. Порядок расчетов — наличными или переводом, при помощи кредитных средств, с рассрочкой или без.
  11. Ответственность сторон за нарушение договорных обязательств — возмещение убытков, неустойка.
  12. Обязанность сторон подать заявление на госрегистрацию перехода права.
  13. Подписи сторон.

На момент подписания договора купли-продажи у сторон на руках должно быть по экземпляру предварительного договора купли-продажи или авансового соглашения, у продавца также — все оригиналы необходимых документов к сделке, а у покупателя — расписка продавца в получении аванса или задатка.

Нотариальное удостоверение договора. Договор купли-продажи квартиры по общему правилу заключается в простой письменной форме, и удостоверять его у нотариуса не обязательно — зависит от желания сторон.

Нотариальное удостоверение — это гарантия юридической чистоты сделки. Нотариус составит договор, проверит дееспособность сторон и наличие всех документов, отсутствие арестов и ограничений и направит заявление на регистрацию в Росреестр в электронном виде. Плюсом является и то, что нотариус за свои действия несет юридическую ответственность, в том числе материальную.

Но оформление сделки у нотариуса обойдется недешево.

до 10 млн Р

3000 Р 0,2% суммы сделки (или оценки стоимости недвижимости)

выше 10 млн Р

23 000 Р 0,1% суммы сделки (но не более 50 000 Р)

до 1 млн Р

3000 Р 0,4% суммы сделки

1—10 млн Р

7000 Р 0,2% суммы сделки

выше 10 млн Р

25 000 Р 0,1% суммы сделки (но не более 100 000 Р)

Кроме тарифа придется оплатить юридические и технические услуги нотариуса, расценки на которые он устанавливает сам. Например, составление договора купли-продажи может стоить от 2 до 10 тысяч рублей. Расходы распределяются между сторонами по договоренности.

С 1 марта 2013 года договор купли-продажи регистрировать не надо. Как только вы с продавцом его подпишете, сделка будет считаться совершенной. Чтобы договор стал исполненным, квартиру нужно принять по передаточному акту с подписью обеих сторон.

Важно: договор участия в долевом строительстве и договор ипотеки подлежат регистрации и считаются заключенными только после неё. Регистрация ипотеки совершается одновременно с регистрацией права собственности на недвижимость. Заявление писать для этого не нужно. На договоре ставится регистрационная отметка.

А вот переход права собственности по-прежнему нужно регистрировать согласно ФЗ от 30.12.2012 N 302-ФЗ. Для этого вам вместе с продавцом нужно обратиться в МФЦ или отделение Росреестра и написать заявление на госрегистрацию прав (бланк взять в отделении).

1. Квитанция об оплате госпошлины.

Видео

2. Документы о праве собственности на квартиру.

3. Выписка из ЕГРН на жилье.

4. Техпаспорт на жилье (полученный не позднее 5 лет назад).

5. Паспорт продавца и покупателя.

6. Три экземпляра ДКП.

7. Три экземпляра акта приема-передачи квартиры.

Дополнительные советы

Стоит детально изучить все особенности сделки. Важно удостовериться, что квартира была приватизирована. Помещение не должно находиться в ветхом или аварийном доме. Если выбор пал на такое жильё, стоит получить информацию о возможной реконструкции или планируемом расселении. Совершать покупку стоит весной или осенью. Зимой рынок в упадке из-за праздников, летом из-за отпусков.

Не стоит надеяться на банк или добросовестность риэлтора. Необходимо проверить юридическую чистоту квартиры самостоятельно.Проводить осмотр рекомендуется в светлое время суток. Спешить нельзя. Не стоит стесняться. Лучше задавать все вопросы прямо. Поговорить о помещении необходимо не только с самим продавцом, но и с соседями. В процессе официальной беседы покупатель может выяснить важные подробности о районе, жилье, особенностях оплаты коммунальных услуг и прочее.