Зарабатывает на ТСЖ

По непроверенным отзывам жителей г. Казани, председатель ТСЖ использовал до боли обыденную схему заработка на ТСЖ. Суть её сводилась к четырём последовательным шагам:

  1. Получить в долг ресурсов у ресурсоснабжающих организаций.
  2. Собрать с жильцов деньги за оказанные коммунальные услуги.
  3. Вывести деньги на «дружественных» подрядчиков.
  4. «Простить» долги перед поставщиками через банкротство ТСЖ.

Схема была отработана, поэтому председатель не допускал очевидных ошибок: банкротство товарищества вовремя организовал сам должник, и на процедуру банкротства был назначен «независимый» и почти беспристрастный арбитражный управляющий.

Основные функции

Основными функциями, ради выполнения которых и создается ТСЖ, является:

  • управление общим имуществом дома;
  • его эксплуатация;
  • обслуживание и ремонт.

Для жильцов-участников товарищества это выражается в бесперебойном поступлении в их квартиры света, воды и прочих ресурсов, своевременном ремонте помещений общего доступа и оборудования, обустройстве территории вокруг дома и т. д.

Для самого ТСЖ осуществление управления производится путем:

  • составления смет доходов и расходов;
  • заключения договоров с поставщиками коммунальных услуг и подрядными организациями;
  • расчета платежей за эти ресурсы и услуги;
  • своевременной их оплата;
  • организации и проведения ремонта, уборки, благоустройства территории и т. д.

Иными словами, ТСЖ выполняет свое главное назначение – удовлетворяет потребность собственников жилья в организации использования и содержания общего имущества многоквартирного дома (или даже нескольких).

А участники и те, кто войти в состав ТСЖ не пожелал, оплачивают эти услуги.

Положения Жилищного кодекса устанавливают права и обязанности товарищества.

В частности ТСЖ обязано:

  • обеспечивать техническое и санитарное состояние общего имущества на требуемом законом уровне;
  • заключать от имени товарищества договоры с поставщиками коммунальных услуг и с гражданами-собственниками квартир;
  • выполнять свои обязательства по заключенным договорам.

Договоры, которые заключает от своего имени ТСЖ, носят гражданско-правой характер. Поэтому меры ответственности за их нарушение предусмотрены, прежде всего, гражданским законодательством.

В зависимости от вида нарушенных обязательств, можно выделить ответственность ТСЖ:

  • перед участниками товарищества;
  • перед другими собственниками квартир;
  • перед поставщиками коммунальных услуг;
  • перед муниципальным образованием;
  • перед государством.

Не следует, однако, думать, что ответственность за нарушение условий договора предусмотрена только для самого ТСЖ.

У его участников, да и вообще у всех собственников помещений дома, которым управляет товарищество, также есть обязанности.

Самая важная из них – своевременное внесение коммунальных платежей и членских взносов. За ее нарушение также предусмотрены различные наказания, носящие имущественный характер.

Ответственность ТСЖ

Непосредственно в Жилищном кодексе ответственность товарищества собственников жилья за нарушение обязательств перед контрагентами не отражена.

Но поскольку ТСЖ является юридическим лицом, то нормы, регулирующие ответственность подобных участников хозяйственной деятельности, содержатся в гражданском, административном и уголовном законодательстве.

Членов правления

Помимо самого ТСЖ, как юридического лица, ответственности подлежат и конкретно те граждане, которые входят в состав его правления. Именно они, по сути, обеспечивают исполнение обязательств товарищества перед всеми контрагентами.

То есть правление – это исполнительный орган ТСЖ, который реализует решения, принятые либо общим собранием членов, либо председателем правления.

Согласно статье 53.1 ГК РФ такой коллегиальный орган отвечает за вред, причиненный самому юридическому лицу действиями или решениями.

Если такие решения и действия подпадают под определение неразумных, недобросовестных и несоответствующих обычаям или нормальному предпринимательскому риску.

Вред может выражаться в наложенных на ТСЖ штрафных санкциях, присужденных выплатах пострадавшим от таких решений жильцам и т.д.

Интересуют преимущества ТСЖ перед УК? Смотрите тут.

Председателя

Председатель также является органом управления товарищества собственников жилья. В его полномочия входит выступление в хозяйственной деятельности от имени юрлица и принятие многих решений.

На него также распространяются положения статьи 53.1 ГК РФ об ответственности за ущерб, причиненный самому ТСЖ.

В самом Жилищном кодексе ответственности органов управления товариществом не предусмотрено. Но они могут быть отражены в уставе.

  • В связи с частыми изменениями в законодательстве информация порой устаревает быстрее, чем мы успеваем ее обновлять на сайте.
  • Все случаи очень индивидуальны и зависят от множества факторов. Базовая информация не гарантирует решение именно Ваших проблем.

Поэтому для вас круглосуточно работают БЕСПЛАТНЫЕ эксперты-консультанты!

  1. Задайте вопрос через форму (внизу), либо через онлайн-чат
  2. Позвоните на горячую линию:
    • Москва и Область — 7 (499) 703-16-92
    • Санкт-Петербург и область — 7 (812) 309-85-28
    • Регионы — 8 (800) 333-88-93

Если тсж не выполняет свои обязанности: куда жаловаться на председателя тсж Закон и дом

ЗАЯВКИ И ЗВОНКИ ПРИНИМАЮТСЯ КРУГЛОСУТОЧНО и БЕЗ ВЫХОДНЫХ ДНЕЙ.

Жалоба на председателя ТСЖ.

Вошёл в сговор с арбитражным управляющим

Такой вариант развития событий председатель ТСЖ не предусмотрел, не закрепил большинство в реестре требований кредиторов за своими дружественными поставщиками и подрядчиками. Поэтому нового лояльного арбитражного управляющего он выбрать уже не мог, шансов на победу не было. Но неожиданно повезло.

В этот раз компетенций не хватило кредиторам. Они не успели представить суду кандидатуру своего арбитражного управляющего в установленный п.6 ст. 45 Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ десятидневный срок. Поэтому суд запросил арбитражного управляющего в СРО, из которой был отстранённый управляющий.

Председателю ТСЖ не составило труда прийти к согласию с СРО насчёт кандидатуры арбитражного управляющего, с которым он заранее договорился. На процедуру банкротства снова встал человек, разделяющий боль и надежды экс-председателя ТСЖ.

Предлагаем ознакомиться  Предварительный договор уступки прав и перевода долга к договору на аренду недвижимого имущества

Административная и уголовная

Если тсж не выполняет свои обязанности: куда жаловаться на председателя тсж Закон и дом

Административная ответственность наступает у юридических лиц в том случае, если они нарушают правила, установленные государством в нормативных актах, а не договорах.

ТСЖ не является исключением из этого правила.

Ответственность товариществ собственников жилья и прочих управляющих компаний наступает в случаях, названных в главе 7 КоАП РФ «Правонарушения в области охраны собственности».

Конкретные составы названы в ст. 7.22-7.23.3 этого документа.

Уголовная ответственность применяется в отношении конкретных граждан, а не юридических лиц. К ней может быть привлечен председатель или любой из членов правления ТСЖ.

Например, при совершении ими таких преступлений, как растрата (ст. 160 УК) или мошенничество (ст. 159 УК). Встречаются среди правонарушений и те, которые подпадают под признаки злоупотребления полномочиями (ст. 201 УК).

Кто контролирует деятельность ТСЖ? Читайте здесь.

Если тсж не выполняет свои обязанности: куда жаловаться на председателя тсж Закон и дом

Как выйти из ТСЖ в многоквартирном доме? Подробности в этой статье.

Допустил ошибку в расчётах

Но на любой ход всегда есть свой лом. Кредиторы большинством голосов перевели арбитражного управляющего на ежемесячную отчётность и стали давать задания и предъявлять требования. Чем больше работы, тем больше времени арбитражный управляющий тратит на процедуру.

Выходов из такой ситуации для команды должника три:

  1. Увеличить бюджет на работу пропорционально затрачиваемым усилиям.
  2. Начать экономить своё время и допускать ошибки.
  3. Сниматься с процедуры и бросать её на самотёк. Этот вариант для тех, кто плохо работать не умеет, а хорошо не позволяет бюджет.

Наши герои пошли по второму пути.

В суд стали обращаться с требованиями отстранить уже нового арбитражного управляющего. Были выявлены многочисленные нарушения. Всплыла связь нового арбитражного управляющего с предыдущим, и нового арбитражного управляющего тоже отстранили.

В этот раз кредиторы были начеку и своевременно представили своего арбитражного управляющего на пост конкурсного управляющего представили своевременно. Суд его утвердил, тем самым поставив точку в скандальном деле.

Проиграл оппозиции

После реализации выявленного имущества непогашенная задолженность перед кредиторами составила 2,5 миллиона рублей. Часть этого долга была создана в период предыдущего председателя ТСЖ, но большая часть попала на период работы второго председателя.

Если тсж не выполняет свои обязанности: куда жаловаться на председателя тсж Закон и дом

Арбитражный управляющий попросил суд привлечь обоих к субсидиарной ответственности и выстроил свою линию нападения технично и грамотно.

Он сослался на то, что плата жильцов за содержание и ремонт квартир, а также за коммунальные услуги носит целевой характер. Таким образом, полученные от жильцов деньги ТСЖ должно было тратить только на соответствующие статьи расходов, а не оплачивать иные услуги.

Арбитражный управляющий сделал финансовый анализ, который выявил признаки преднамеренного банкротства в действиях руководства ТСЖ. Чтобы закрепить эти выводы, кредиторы попросили суд о проведении судебной экспертизы в указанной ими экспертной организации. Результаты такой «независимой» экспертизы, как правило, известны заранее.

Управляющий сослался на неполучение договоров и актов выполненных работ должника, что не позволяет установить правомерность расходования денег. При этом не было оснований полагать, что данные документы были утрачены предыдущими арбитражными управляющими.

Куда можно жаловаться на ТСЖ при нарушении своих прав

В случае неисполнения или ненадлежащего исполнения председателем своих обязанностей, жильцы дома вправе подать жалобу, сначала в правление ТСЖ, а при отсутствии результатов, в органы Роспотребнадзора или жилищную инспекцию.

Если тсж не выполняет свои обязанности: куда жаловаться на председателя тсж Закон и дом

Подаче жалобы должна предшествовать попытка мирного улаживания конфликта. Это может быть переписка или иные способы доведения до сведения председателя наличия претензий к качеству его работы.

ВАЖНО: Если ситуация не меняется и председатель надлежащим образом не исполняет свои обязанности, то он может быть привлечен к дисциплинарной ответственности вплоть до увольнения.

Для этого в уставе ТСЖ должно быть четко прописано, какую ответственность несет председатель перед собственниками и за какое конкретное действие (или бездействие). Окончательное решение утверждается общим собранием.

Привлечение к ответственности за бездействие или неэффективное управление ТСЖ в законном порядке не установлено.

Но, деятельность руководителя ТСЖ регулируется Кодексом об административных правонарушениях, в частности, нарушение правил содержания жилых домов и установленных законом нормативов обеспечения жильцов коммунальными услугами, подпадает под действие статей 7.22 и 7.23 КоАП.

КоАП РФ, Статья 7.22. Нарушение правил содержания и ремонта жилых домов и (или) жилых помещений

Нарушение лицами, ответственными за содержание жилых домов и (или) жилых помещений, правил содержания и ремонта жилых домов и (или) жилых помещений либо порядка и правил признания их непригодными для постоянного проживания и перевода их в нежилые, а равно переустройство и (или) перепланировка жилых домов и (или) жилых помещений без согласия нанимателя (собственника), если переустройство и (или) перепланировка существенно изменяют условия пользования жилым домом и (или) жилым помещением, —

Предлагаем ознакомиться  Социальный работник обязанности зарплата

влечет наложение административного штрафа на должностных лиц в размере от четырех тысяч до пяти тысяч рублей; на юридических лиц — от сорока тысяч до пятидесяти тысяч рублей.

Данные виды правонарушений влекут назначение административного наказания в виде наложения штрафа: от 4000 до 5000 рублей по ст. 7.22 и от 500 до 1000 рублей по ст. 7.23.

КоАП РФ, Статья 7.23. Нарушение нормативов обеспечения населения коммунальными услугами

Нарушение нормативного уровня или режима обеспечения населения коммунальными услугами —

влечет наложение административного штрафа на должностных лиц в размере от пятисот до одной тысячи рублей; на юридических лиц — от пяти тысяч до десяти тысяч рублей.

Руководитель ТСЖ полностью ответственен за её финансово-хозяйственную деятельность, а именно за:

  • общедомовое имущество;
  • имущество, приобретенное на средства ТСЖ;
  • денежные средства на счетах ТСЖ и перечисляемые членские взносы;
  • фонд заработной платы;
  • наличные и безналичные расчеты по заключенным договорам;
  • коммунальные платежи и прочие сборы;
  • средства, собираемые на капитальный ремонт или на неотложные нужды.

Если ТСЖ не выполняет свои обязанности: куда жаловаться на председателя ТСЖ

ВАЖНО: Деятельность, повлекшая нарушение жизнедеятельности или причинение ущерба ТСЖ или одному из членов товарищества, не подпадает под действие ЖК РФ, но может быть подведена под одну из статей Уголовного Кодекса РФ.

Данный факт нарушения должен подтверждаться составленным Ревизионной комиссией актом. В акте, содержащем информацию о результатах проведенного аудита, необходимо указать размер причиненного товариществу материального ущерба.

Подписывается акт как минимум двумя членами Ревизионной комиссии. Кроме того, в акте должны быть указаны возможные методы возмещения ущерба, которые прописаны либо в должностной инструкции, либо в уставе ТСЖ.

Нанесение ущерба ТСЖ и последующее за этим увольнение с должности председателя товарищества не освобождает нарушителя закона от возможной судебной ответственности.

Ст. 160 ч. 1 УК РФ приравнивает растрату к хищению чужого, вверенного виновному, имущества. Максимальное наказание по этой части статьи – лишение свободы на срок до 2 лет.

Председатель ТСЖ позвал на помощь юриста, но линия защиты была выстроена слабо.

Довод о том, что второй председатель ТСД – ненадлежащий ответчик, потому что он не являлся председателем ТСЖ, суд опроверг. Гражданин действовал по доверенности, совершал сделки, распоряжался деньгами. А к субсидиарной ответственности может быть привлечён неограниченный круг лиц, имевших возможность определять действия юридического лица.

Заявления председателя, что он тратил деньги «туда, куда надо» не были подтверждены ничем, кроме оборотно-сальдовых ведомостей, подписанных в одностороннем порядке самим ответчиком.

Если тсж не выполняет свои обязанности: куда жаловаться на председателя тсж Закон и дом

Путаные доводы о наличии и размере дебиторской задолженности не смогли противостоять официальным выводам судебной экспертизы о наличии у должника сделок, ведущих к преднамеренному банкротству.

Последний довод о пропуске срока давности для привлечения к субсидиарной ответственности суд также отверг. Он объяснил, что срок исковой давности должен исчисляться не ранее даты завершения реализации имущества должника и окончательного формирования конкурсной массы.

Товарищество собственников жилья – один из предусмотренных жилищным законодательством способов самоуправления владельцев квартир и коммерческих помещений многоэтажного дома.

Это некоммерческая организация, главным назначением которой является поддержание общих помещений в необходимом санитарном и техническом состоянии и управление общим имуществом.

Иначе говоря, ТСЖ создается с целью облегчить жителям дома обслуживание инженерных систем и территории.

Однако, как и в любом коллективном начинании, конфликты между ТСЖ и его участниками неизбежны. И тогда встает вопрос: куда жаловаться на ТСЖ? Чаще всего это происходит, если вопреки заявленным в уставе целям, правление ТСЖ направляет свои усилия не на защиту интересов жильцов, а на их нарушения. В этом случае собственникам квартир остается писать жалобы, чтобы добиться справедливости.

Однако, пробуема чаще всего состоит в том, что председатель ТСЖ и правление в целом имеют полное представление о своих возможностях, а жильцы дома зачастую мало знакомы со своими правами. Для ее решения есть три пути:

  1. Самостоятельно изучить жилищное законодательство и найти способ добиться от ТСЖ полного исполнения всех обязательств. Знания, куда можно написать жалобу, безусловно окажутся полезны, но поиск информации займет много времени, в течение которого вопрос е будет решаться.
  2. Воспользоваться услугами профессионального юриста. Он не только вникнет в суть проблемы, но и полностью возьмет на себя составление жалобы и общение с государственными органами. Времени это займет минимум, но потребует значительных финансовых затрат на оплату услуг.
  3. Получить бесплатную консультацию на нашем сайте. Это займет совсем немного времени. Достаточно изложить суть конфликта в специальной форме и отправить ее. В течение нескольких минут один из опытных юристов даст развернутый ответ на вопрос кому жаловаться на ТСЖ и предложит примерный план действий. Вооружившись необходимой информацией, можно уверенно писать заявление или жалобу в максимально подходящую для этого инстанцию.

Собственники квартир, как входящие в число членов ТСЖ, так и нет, могут оспорить любое решение правления. Если посчитают, что оно нарушает их права. Также они имеют право жаловаться на председателя ТСЖ в случае его бездействия. Чаще всего недовольство вызывают:

  • ничем не обоснованные чересчур высокие размеры взносов;
  • проведение незаконных перепланировок, особенно технических помещений;
  • незаконное предоставление общего имущества в аренду в целях личного обогащения;
  • попытки переложить на новых собственников долги бывших хозяев квартиры;
  • отсутствие коммунальных услуг (например, ГВС или отопления) без наличия на то причин;
  • невыполнение обязанностей по ремонту здания, общих помещений или инженерного оборудования;
  • несоблюдение санитарных и технических норм при эксплуатации здания и прилегающей территории;
  • принятие иных решений, ущемляющих права жильцов, противоречащих уставу или закону.
Предлагаем ознакомиться  Прекращение права пользования жилым помещением: основания, порядок

Если эти вопросы не решатся своевременно, то самым действенным способом будут жалобы на ТСЖ во все возможные инстанции.

Главным должностным лицом любого ТСЖ является его председатель. Он избирается общим собранием собственников и именно ему доверено руководство всей деятельностью товарищества.

Поэтому,  начинать защиту нарушенных прав следует именно с него. Если действия или бездействие ТСЖ доставляет неудобства сразу многим жильцам, то можно пожаловаться коллективно.

Такое обращение имеет больший вес, нежели индивидуальное.

В жалобе на имя председателя ТСЖ следует подробно, но без эмоций изложить суть допущенных нарушений и кто именно их допустил, высказать свои требования. Ссылаться при этом стоит на ст. 143 ЖК, которая дает жильцам право контролировать качество услуг и знакомиться со всеми документами товарищества. В том числе и теми, что касаются размера взносов.

Документ составляется в двух экземплярах, написанных собственноручно или распечатанных. Анонимная жалоба рассмотрена не будет. Первый экземпляр передается председателю, а на втором ставится отметка и принятии документа. Если ТСЖ принять жалобу отказывается, она направляется заказным письмом.

Ответ председателя должен быть письменным и по существу жалобы. Однако, если нарушения происходят с его ведома или даже одобрения, ответ будет формальной отпиской, а проблема не решится. В этом случае жалобу на ТСЖ следует направлять в одну из государственных инстанций:

  • Роспотребнадзор;
  • Госжилинспекцию;
  • Прокуратуру;
  • Суд.

Товарищество собственников жилья оказывает жильцам дома услуги. Если их качество неудовлетворительно, то защитить свои права как потребителей можно через специально для этого существующий орган власти – Роспотребнадзор. Он как раз призван следить за соблюдением прав граждан при оказании им различных услуг, в том числе и коммунальных:

  • горячего и холодного водоснабжения;
  • водоотведения (канализации);
  • энергоснабжения (газ, тепло, электричество);
  • ремонтных и эксплуатационных работ;
  • поддержания чистоты и благоустройство на придомовой территории

Данные услуги являются платными. Размер тарифов, а также их соответствие качеству предоставляемых услуг находится в сфере внимания Роспотребнадзора. Поэтому чрезмерное завышение тарифов со стороны ТСЖ будет поводом для обращения именно в эту инстанцию.

Результат

В итоге председатели ТСЖ были привлечены к субсидиарной ответственности солидарно. На них также повесили расходы по проведению судебной экспертизы. В общей сложности они остались должны коммунальным службам около 2,5 миллионов рублей.

Автор статьи: Дмитрий Игумнов – генеральный директор «Игумнов Групп», эксперт по субсидиарной ответственности и защите личных активов, арбитражный управляющий.

Сфера компетенции

ЖК РФ не предъявляет особых требований к наличию у кандидата на должность председателя ТСЖ специального образования или опыта работы, что делает круг возможных кандидатов очень широким. Однако ему необходимо обладать определенными навыками и способностями, а именно:

  1. разбираться в основных законодательных и нормативно-методических актах, знать и правильно использовать нормативно-правовую терминологию.
  2. Уметь налаживать контакты с людьми, вести переговоры.
  3. Быть психологически устойчивым, жестким и принципиальным.
  4. Иметь представление о финансовой деятельности юридического лица.

Бюджетом товарищества может быть предусмотрено направление председателя на учебу с целью получения им квалифицированных знаний в сфере управления недвижимостью.

Председатель, являющийся по сути должностным лицом, не может единолично распоряжаться деятельностью ТСЖ. Все решения принимаются общим собранием членов ТСЖ.

СПРАВКА:

Полномочия председателя определены

ст. 149 ЖК РФ

, которая разрешает ему действовать в рамках обеспечения выполнения решений правления.

Чтобы обеспечивать сохранность и приумножение собственности, правление делегирует председателю широкий круг полномочий и устанавливает следующие должностные обязанности:

  • обеспечивать выполнение требований действующего законодательства, а также устава и пресекать все возникающие противоречия;
  • контролировать санитарно-техническое состояние общедомового имущества;
  • осуществлять банковские операции, вести налоговую, банковскую, статистическую и кассовую отчетность;
  • заниматься технической документацией;
  • следить за соблюдением правил внутреннего распорядка и за своевременной оплатой труда работников, обслуживающих дом, распоряжаться всеми должностными лицами;
  • контролировать соблюдение всех договорных обязательств подрядных организаций;
  • заключать сделки, на выгодных для ТСЖ условиях;
  • наладить делопроизводство, учет и хранение всей документации;
  • в случаях возникновения конфликтов найти и представить на рассмотрение правления способы устранения;
  • разработать и представить на общем собрании письменный отчет о проделанной работе.

Отчет о проделанной работе на общем собрании

Ст. 45 ЖК требует обязательного проведения годового отчетного собрания.

На общем собрании собственников председатель отчитывается о проделанной за отчетный период работе по каждому пункту своих должностных обязанностей. Структура предоставляемого отчета едина и устанавливается законом РФ. Отчет требует максимальной достоверности и полного раскрытия смет.