Сравнительный подход

Методы оценки объектов недвижимости в этом случае заключаются в следующем. Берутся ключевые эксплуатационно-технические составляющие анализируемого объекта и сравниваются с существующими аналогами, имеющими актуальную цену. Если имеются какие-либо различия между сопоставляемыми объектами, то при дальнейших расчетах вводятся корректирующие поправки. Данная методика определения стоимости используется в таких случаях:

  • Речь идет о недвижимости, построенной по типовым проектам.
  • Аналог, взятый для сравнения, максимально похож по основным параметрам – конструктивным, технико-экономическим и т.п.
  • Сравнительная стоимость схожего объекта должна быть «свежей», чтобы соответствовать существующей рыночной цене.
  • Наличие данных в нужном для объективного сравнения объеме.
  • Сопоставимые ценообразующие критерии.

Алгоритм действий при оценке недвижимости сравнительным подходом включает в себя следующие этапы:

  • Анализ рынка конкретной местности. Изучение данных о похожих объектах, поиск информации о совершенных или планируемых сделках (купля-продажа, выставление на торги с ценой, другое).
  • Вычисление конкретных параметров и элементов, которые будут выступать в качестве сравниваемых единиц.
  • Проведение сравнения по выбранным факторам.
  • Выполнение корректировочных вычислений, обоснованных специальной шкалой, для сравнения всех элементов объекта-аналога.
  • Проведение согласовательных мероприятий, связанных с полученными результатами и утверждением стоимости оцениваемой недвижимости.

https://www.youtube.com/watch?v=https:accounts.google.comServiceLogin

Преимуществами сравнительного подхода оценки являются:

  • Полученная цена выражает мнение большинства продавцов и покупателей.
  • В оценочной стоимости учитывается инфляция.
  • Оценка выполнена на основании статистических данных.
  • Выполнены корректирующие изменения, учитывающие разницу с аналогичной недвижимостью.
  • Достоверность полученной оценки, простая методика вычислений.

Если говорить о минусах сравнительного подхода, то следует отметить такие факты:

  • Нет полностью равноценных продаваемых объектов.
  • Сложно собрать достоверные сведения о стоимости недвижимости в желаемом объеме, особенно когда речь идет о нежилых помещениях.
  • Проблематично найти информацию, которая касается условий совершенных сделок.
  • Большое влияние оказывают такие факторы, как стабильность и активность рынка.
  • Если полученная информация об объектах сравнения противоречива, сложно прийти к единому мнению.
Предлагаем ознакомиться  Полная растаможка авто

Затратный подход

В этом случае подходы к оценке недвижимости основываются на следующем:

  • Высчитывается рыночная цена земельного участка под оцениваемой недвижимостью.
  • Суммируются все затраты связанные с возведением объекта. При этом учитывается его износ и доход от предпринимательской деятельности.

Основные шаги затратной методики оценки недвижимости – это расчеты коэффициентов:

  • Cз – стоимость земли.
  • Cнс – общие траты, если бы пришлось строить объект с нуля.
  • Ин – коэффициент накопленного износа (естественный, в результате предпринимательской деятельности).
  • Cy – стоимость улучшений рассчитывается по формуле Cy = Cнс – Ин.
  • СПЗ – стоимость объекта недвижимости, который был оценён затратным подходом.

Когда данные вычислены, используется простая финишная формула CЗП = Cз Cy.

Этот метод используется, когда есть четкое понимание, что покупатель не будет платить больше, если за такие же деньги можно создать идентичный по полезности объект.

Преимущества:

  • Оптимальный вариант для оценки уникальных и новых объектов недвижимости.
  • В определенных ситуациях это единственно возможный метод к использованию.
  • Способ рекомендован для определения стоимости объекта, подлежащего налогообложению и страхованию.
  • Можно сделать качественную оценку недвижимости в местах, где рынок практически отсутствует.
  • Часто применяют:
    • Для технико-экономического обоснования новостройки.
    • При проведении анализа земельного участка для его эффективного использования.
    • Во время оценки государственных, общественных, специальных объектов.

Недостатки:

  • Трудоемкий процесс расчета.
  • Повышение точности конечного результата требует дополнительных затрат.
  • Нередко бывает, что затраты на новое строительство существенно превышают цену покупки оцениваемого объекта.
  • Сложно вести точные расчеты, когда речь идет об объектах старой постройки, в том числе из-за невозможности рассчитать уровень их износа.
  • Крайне проблематично рассчитать стоимость участка земли, если на нем расположена какая-то недвижимость.
  • Общая для Российской Федерации проблема проведения оценки земли.
Предлагаем ознакомиться  Уплата ндс при продаже недвижимости

Доходный подход

Используя этот метод оценки недвижимости, эксперт определяет сумму будущей прибыли, получаемой от сдачи в аренду оцениваемого объекта. Основной критерий, учитываемый в расчетах – арендная плата. Алгоритм оценки с применением доходного подхода состоит их следующих этапов:

  • Подсчитывается сумма поступлений от сдачи объекта в аренду.
  • Высчитывается валовый доход.
  • Выполняется расчет доходов, связанных с оцениваемым объектом.
  • Определяется планируемая сумма чистой прибыли.

https://www.youtube.com/watch?v=upload

Итоговый этап – это преобразование результата (суммы чистого дохода от аренды) в оценочную стоимость объекта.