Если разрешение на продажу удалось получить

Выясняя, можно ли продать квартиру с несовершеннолетним собственником доли, гражданин должен будет получить разрешение попечительского совета. Именно он принимает решение о проведении сделок, в которых участвует несовершеннолетний.

Рассчитывать на положительное решение стоит только в том случае, если ребенку будет выделена доля в новом помещении. Единый размер не должен быть меньше площади, которая принадлежала несовершеннолетнему гражданину ранее.

Действие осуществляется на основании соответствующего решения суда. Все лица, нарушившие закон, будут наказаны. Если родители не хотят покупать жилье на вырученные от продажи средства, они должны предоставить ребенку долю в любой другой квартире. Это может быть помещение, принадлежащее бабушке или дедушке.

Органы опеки предоставляют соответствующее постановление в течение двух недель с момента подачи заявления. В документе будет указан адрес квартиры, которую разрешается продать, а также информация о покупаемом помещении. Затем будет осуществлено снятие законных представителей ребенка с регистрации. В связи с осуществлением действия будет выписан и ребенок.

Затем заключается сделка и оформляется договор купли-продажи. Действие происходит в присутствии нотариуса. Когда манипуляция завершена, выполняется регистрация прав собственности всех участников процедуры. Реализация недвижимости выполняется одновременно с покупкой новой жилплощади. После того, как право собственности приведет к новому владельцу, ребенка необходимо прописать в купленной квартире.

Несовершеннолетний ребенок и приватизация!

Условия, прописанные в Разрешении органов опеки и попечительства, должны выполняться в обязательном порядке (!). Это, в первую очередь, в наших (Покупателя) интересах. Поэтому именно мы должны будем проследить за их выполнением другой стороной сделки.

На практике для учета прав ребенка, как правило, покупается альтернативная квартира, в которой ребенку выделяется доля (не меньше той, которую он имел в проданной квартире). Либо на имя ребенка открывается счет в банке, и часть денег от проданной квартиры (сумма устанавливается «Опекой») перечисляется Покупателем на этот счет. Второй вариант возможен, если ребенку есть где жить, кроме продаваемой квартиры.

Вообще, для понимания принципа – права несовершеннолетних считаются ущемленными (нарушенными), если в результате сделки происходит уменьшение стоимости имущества ребенка (его доли в квартире) и/или ухудшение условий его проживания. «Опека» призвана следить за тем, чтобы этого не произошло.

Но, береженого Бог бережет, поэтому нам тоже не помешает за этим проследить. Ведь, в случае чего, проблемы могут возникнуть не у «Опеки», а у нас.

  ♦ Пример требований Органов опеки и попечительства ♦

И даже в случае, когда несовершеннолетний ребенок только зарегистрирован (прописан) в квартире и не имеет в ней права собственности (т.е. когда формально Разрешение Органов опеки и попечительства НЕ требуется), нам как Покупателю все равно лучше до сделки выяснить, где ребенок будет прописан впоследствии, и не ухудшатся ли там для него условия жизни.

Хорошим вариантом также будет случай, когда на такого ребенка (не собственника) в результате альтернативной сделки будет приобретаться доля в собственности другой квартиры. Тогда он, очевидно, получает больше, чем имел до этого, и претензии в ущемлении прав ребенка здесь предъявить не получится.

Отдельно стоит упомянуть вариант, когда мы, анализируя документы перед сделкой, видим, что квартира была приватизирована без участия несовершеннолетнего. Т.е. ребенок был прописан в квартире на момент приватизации (данные из Домовой книги), но не включен в число собственников (его нет в Титуле).Если у родителей ребенка нет Разрешения органов опеки на такой отказ от приватизации, то, очевидно, права ребенка были нарушены, и такую квартиру покупать не следует.

Предлагаем ознакомиться  Овощная лавка как бизнес

Ребенок также может сохранить бессрочное право пользования квартирой, если он был временно выписан из нее на момент приватизации. Этот вопрос спорный, но лишний риск нам не нужен, поэтому при обнаружении такого варианта следует обратиться за дополнительной консультацией юриста по этой теме.

Такой же спорный вопрос возникает, если несовершеннолетний ребенок был выписан из квартиры менее, чем за 6 месяцев до приватизации. Суд может расценить такой факт, как умышленное лишение ребенка прав собственности на квартиру с целью ее облегченной продажи. И несмотря на то, что формальные претензии будут к родителям ребенка, крайним может оказаться Покупатель такой квартиры.

Как выделить долю после продажи правильно?

Если планируется продажа квартиры с долей несовершеннолетнего ребенка, перед непосредственной реализацией жилья можно обратиться в органы опеки, предоставив бумаги на квартиру. В процессе можно поинтересоваться, на какой вид жилья они согласятся предоставить разрешение.

На практике известны случаи, когда родители приобретали недорогую комнату и полностью оформляли ее на ребенка. Однако органы опеки в последующем отказались предоставлять разрешение на реализацию недвижимости. Дело в том, что ребенок не может жить один. С ним должна проживать хотя бы мать. На двоих площади комнаты будет недостаточно.

Если размер старой доли в квартире составляет 1/3 от общей площади, в новой квартире ребенок должен получить в собственность аналогичное количество имущества. Уменьшать его размер нельзя.

Документ Примечание
Заявление с просьбой о получении разрешения на продажу Подписывается обоими родителями или опекунами. Помимо этого, документ должен содержать объективные причины необходимости продажи, а также обязательство о предоставлении иного жилья и выделение в нем доли ребенку
Согласие несовершеннолетнего собственника Оформляется в письменном виде. Условие: достижение ребенком возраста 14 лет
Свидетельство о рождении ребенка Предоставляется оригинал документа
Выписка из домовой книги
Договор, на основании которого имущество было приобретено Договор дарения, купли-продажи и т. д.
Свидетельство о праве собственности Выписка из Росреестра
Экспликация Кадастровый паспорт
Справка о стоимости жилья Выдается в БТИ
Справка об отсутствии задолженности Выдается в налоговой
Предлагаем ознакомиться  Как дарственная квартира делится при разводе супругов, если она подарена бывшему мужу или жене до брака и в браке?

В ряде ситуаций представители органов опеки могут отказаться предоставлять соответствующее разрешение.

Отрицательный ответ может быть дан, если:

  • недвижимость приобретается в рассрочку, а все другие помещения продаются;
  • покупаемое жилье значительно меньше приватизированной квартиры, которая была реализована;
  • в купленной недвижимости отсутствуют какие-либо коммуникации;
  • инфраструктура в районе, в который переезжает семья, плохо развита или вообще отсутствует;
  • приобретаемое жилье не достроено;
  • заключаемая сделка является одновременно продажей и дарением.

Получать разрешение в органах опеки необходимо до достижения детьми совершеннолетия. Когда человек достигает 18 лет, он становится дееспособным и может заключать все сделки самостоятельно.

В ряде случаев родители могут получить одобрение на продажу недвижимости, если откроют счет на имя ребенка и внесут туда сумму, размерную стоимости проданной доли. Однако воспользоваться денежными средствами удастся только после того, как ребенку исполнится 18 лет. Одобрение от органов опеки удастся получить, если покупаемая квартира имеет лучшие условия проживания

Список необходимых документов

Чтобы заключить сделку и продать квартиру, в которой имеется доля, принадлежащая ребенку, необходимо получить разрешение у нотариуса. Похожие документы потребуется получить в попечительском совете. Чтобы бумагу предоставили, родители должны лично присутствовать во время процедуры рассмотрения заявки.

Риск, связанный с применением материнского капитала

Еще один риск сделки с недвижимостью, в которой фигурируют дети – это случай с материнским капиталом. Если квартира была прежде куплена с использованием средств материнского капитала, то владелец сертификата (наш Продавец) обязан был включить в число собственников супруга и всех своих детей. Если же он этого не сделал – то налицо нарушение закона о маткапитале и нарушение прав несовершеннолетних.

Как проверить был ли использован материнский капитал при покупке квартиры? Это имеет смысл только для случая, когда у Продавца двое или более детей, и они – НЕ собственники квартиры.

Смотрим возраст детей и возможность наличия сертификата на маткапитал (он предоставляется тем, у кого второй или последующий ребенок родился после 1 янв. 2007 года). Есть такие дети? Значит, сертификат МОГ БЫТЬ реализован, в т.ч. на погашение ипотечного кредита за эту квартиру. Тогда всем детям и супругу обязательно должны быть выделены доли в праве собственности на квартиру.

При этом сама квартира могла быть куплена даже раньше 2007 года, например, в ипотеку, а маткапитал мог быть использован позже на погашение кредита. Если это именно ваш случай – поздравляем! Вы вступили в зону неопределенности и повышенного риска! Почему? В двух словах не расскажешь. Эту тему мы раскрыли в отдельной заметке о том, чем грозит покупка квартиры, приобретенной ранее на средства материнского капитала, и что тогда делать Покупателю.

Продавец может уверять, что не применял материнский капитал для покупки своей квартиры и не гасил им ипотечный кредит. Тогда пусть покажет неиспользованный сертификат или справку из Пенсионного фонда об остатке материнского капитала, либо об отсутствии данных о предоставлении маткапитала этому гражданину (обычно – матери).

Предлагаем ознакомиться  Можно ли передарить дарственную

Проблема в том, что в ПФР могут такую справку дать, а могут и послать подальше. Никакого официального механизма за контролем выделения долей детям при использовании маткапитала сегодня не существует. Как вариант, можно попытаться запросить эту информацию из местного ПФР через органы Опеки и попечительства.

Вообще, эта бомба не просто разминируется, и однозначного решения на сегодняшний день такая ситуация не имеет. Т. е. нет возможности гарантированно узнать, применялся ли материнский капитал при покупке квартиры или нет.

Если из ПФР получена справка-документ, где ясно сказано, что маткапитал такому-то гражданину не выдавался, или выдавался, но не использовался (остаток маткапитала присутствует на счете в ПФР в полной сумме), то вопрос снимается с повестки – квартиру можно брать. Но если такого официального подтверждения нет, то вопрос остается подвисшим, а риск для Покупателя – значительным, и от такой квартиры лучше отказаться.

Вообще, если в процессе покупки квартиры и анализа документов на нее, мы обнаруживаем в составе семьи собственника несовершеннолетних детей, чьи права вызывают вопросы, то нам нужно быть здесь предельно осторожными, и нелишне будет по этому поводу получить дополнительную консультацию юриста, применительно к конкретной сделке.

Самый простой и безопасный для нас вариант покупки квартиры с участием несовершеннолетнего ребенка – это когда он имеет долю собственности в этой квартире (тогда его права понятны и бесспорны), и Продавец получил Разрешение Органов опеки и попечительства на сделку.

Покупка квартиры с несовершеннолетним ребенкомНа вторичном рынке жилья грамотная поддержка юриста особенно важна для Покупателя.
Проверить Продавца и документы на квартиру, снизить риски и сопроводить сделку помогут профильные юристы – ЗДЕСЬ.

Итак, вручив детям мороженое, мы направили родителей в Органы опеки. Убедившись, что требования «Опеки» вменяемые, и нас не заставляют покупать ребенку замок в Шотландии, мы успокоились, и перешли к следующему шагу проверки документов.

Кажется, в квартире сделана перепланировка? Или нет?

Сейчас узнаем.