Гражданско-правовые основы

Конкретное определение понятия задатка дано в статье 380 Гражданского кодекса РФ. Согласно этой статье, задаток – это какая-то денежная сумма, которую перечисляет один из участников договорного обязательства другому  участнику в счет выполнения предстоящих платежей по данному заключаемому соглашению.

Задаток можно рассматривать как факт подтверждения подписания договора и вступления договора в законную силу со всеми предусмотренными договором обязательствами.

Какие отличительные черты задатка?

Исходя из действующего гражданского законодательства России, можно выделить следующие отличительные черты задатка как способа обеспечения обязательства.

Задаток — это всегда денежная сумма. Иной предмет, либо вещь, определенная родовыми признаками, не может быть расценена в качестве задатка. Данная денежная сумма выдается одной стороной другой в счет причитающихся с нее по договору платежей. Таким образом, задаток может существовать только при условии, что между должником и кредитором существуют договорные отношения.

Таким образом, из данного определения можно сделать вывод, что задаток выполняет следующие функции:

  1. платежную,
  2. обеспечения исполнения обязательства,
  3. подтверждения наличия обязательства.

Пункт 2 ст. 380 ГК РФ устанавливает, что соглашение о задатке должно быть заключено в письменной форме независимо от суммы задатка. Таким образом, если письменная форма не соблюдена, то переданную сумму нельзя будет считать задатком, если не будет доказано иное.

Последствия неисполнения договора, обеспеченного задатком, различны, в зависимости от того, по чьей вине, — должника или кредитора, он не был исполнен.

Задаток, аванс и залог – учимся отличать

Иногда возникает вопрос: что делать с уплаченной суммой, если продавец не передает оговоренное имущество или не оказывает услугу? При выдаче аванса, он просто возвращается (по крайней мере должен быть возвращен), и стороны прекращают свои отношения. Иное дело с задатком, так как согласно вышеприведенной формулировке он представляет собой не просто предварительный платеж, а еще и способ обеспечения обязательств. И правовые последствия нарушения своих обязательств какой-либо из сторон будут совсем другими.

Задаток — один из наиболее распространенных способов обеспечения обязательства. Наиболее часто он применяется при приобретении гражданами недвижимости, транспорта, оказании услуг. В предпринимательской деятельности все-таки более распространен аванс, в силу того, что риски и неопределенность тут встречаются гораздо чаще.

Здесь заметим только, чтобы задаток стал задатком он именно так должен быть назван в составленном и подписанном сторонами документе — соглашении о задатке. В любом ином случае выданная сумма будет считаться авансом. Соглашение о задатке обязательно должно быть составлено в письменной форме. Несоблюдение письменной формы влечет недействительность соглашения о задатке.

Существуют 3 понятия первого внесения средств – это залог, задаток и аванс. Они несут в себе юридически абсолютно разные значения, оформление которых также отличается.

Аванс не требует четко установленной требуемой суммы. Это часть от суммы стоимости квартиры, которая будет достаточно значимая для обоих сторон сделки, а также будет соразмерна хлопотам продавца или продавцов по текущим делам переезда, поиска нового объекта жилья и прочего. То есть сумма аванса – понятие строго индивидуальное между участниками сделки, хотя принято корректировать сумму в пределах 5-10 % от стоимости жилья.

Другой вопрос о задатке. Сумма безвозвратна при любых обстоятельствах, вопрос только пойдет ли она в счет покупки или в счет неустойки. Потому здесь определиться с суммой гораздо сложнее и ответственнее.

Задаток определяется сторонами также на условиях обоюдной договоренности. Чем больше стоимость и желание обладать именно этой квартирой, тем больше сумму предлагают. Потому в процентном соотношении трудно вывести среднестатистические примеры задатка.

Размер задатка

Как правило задаток равен 5-10% от стоимости квартиры и определяется по договоренности сторон.

Поскольку задаток он будет обязан вернуть в двойном размере, нужно правильно определить его сумму.

  • С одной стороны — двойной размер больно ударит Продавца по карману.
  • С другой стороны — ни когда нельзя исключать ситуацию, что Продавец откажется его возвращать вообще и Вам придется обращаться в суд. А решения суда исполняются плохо и долго.

Разумный размер задатка определяется ценой на квартиру. Если двойной размер задатка легко компенсируется ценой, которую даст другой покупатель,  то это не задаток вовсе!

И он не скрепляет договоренность совершить куплю-продажу!

Как оформляется задаток?

Обязательного нотариального оформления данный документ не требует, к тому же это оформление сейчас недешево. Заметим, однако, что при соблюдении нотариальной формы, упрощается процесс взыскания двойной суммы задатка со стороны отказавшейся заключить договор, если в этом возникает необходимость. Такой долг можно взыскивать на основании судебного приказа, минуя длительную процедуру искового производства.

Что такое задаток, для чего нужен и как оформить его передачу

Но вполне достаточным будет оформление соглашение задатка в форме простой письменной сделки. В народе бытует мнение, что соглашение, составленное без нотариуса, действительно только при наличии подписей двух свидетелей. Это, хотя и допустимо, но совсем не обязательно. Достаточно если соглашение будет отражать все необходимые условия и будет подписано обеими сторонами.

Если за неисполнение обязательства ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны, а если ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка. Сверх того, сторона, ответственная за неисполнение обязательства, обязана возместить другой стороне убытки с учетом суммы задатка, поскольку в договоре не предусмотрено иное.

Иными словами, если договор не исполняется по вине лица, давшего задаток, то деньги ему не возвращаются. Если же своих обязательств не исполняет лицо, получившее задаток, оно должно вернуть задаток в двойном размере. Причем указанные правила действуют, даже если их не оговорить в соглашении о задатке, в силу того, что они установлены законом.

Сторона, виновная в неисполнении договора Последствия
Сторона, давшая задаток Задаток остается у стороны, получившей задаток
Сторона, получившая задаток Сторона, получившая задаток, обязана возвратить его в двойном размере
Обязательство прекратилось до его исполнения по соглашению сторон или вследствие невозможности его исполнения Задаток возвращается стороне, давшей его

Если же стороны до начала исполнения договора по своему соглашению решили добровольно договор не заключать и не исполнять либо вследствие того, что договор невозможно исполнить, и в этом нет вины ни одной из сторон, сумма задатка должна быть просто возвращена. Невозможность исполнения должна быть обусловлена объективными факторами (так называемый форс-мажор).

Задаток может применяться только в тех договорах, где у обеих сторон есть обязательства друг перед другом, причем у одной из сторон — обязательство уплатить определенную сумму денег. И чаще всего обеспечиваются задатком договоры купли-продажи (особенно жилья).

Сегодняшнее состояние нравственности и повальное недоверие друг к другу привели к тому, что никто не верит в действительность устных обещаний. Обе стороны хотят быть уверенными в том, что сделка, которую они наметили, состоится. Покупатель квартиры хочет удостовериться в том, что квартира, которая ему приглянулась и которую он хочет приобрести, в процессе оформления сделки не будет предложена другому, более выгодному покупателю.

Функции задатка

Основная функция задатка заключается в том, что задаток служит гарантом обеспечения всех пунктов соглашения, в рамках которого он был получен.

Задаток выполняет следующие функции:

  1. Стимулирующую, то есть побуждает сторону, обязанную по договору к надлежащему исполнению обязательств, под страхом материальных потерь.
  2. Универсальную, то есть, не только побуждает, но и гарантирует защиту интересов другой стороны в случае ненадлежащего исполнения обязательств.
  3. Гарантийную, то есть, гарантирует защиту интересов обеих сторон договора при неисполнении обязательств одной из сторон.

Кроме того, задаток выполняет и ряд других важных функций:

  1. Платежную. Эта функция заключается в том, что задаток является частью основного платежа по договору.
  2. Обеспечительную. То есть преследует цель обеспечить исполнение обязательства.
  3. Доказательственную. Эта функция заключается в том, что соглашение о задатке подтверждает факт заключения договора.

Что такое задаток, для чего нужен и как оформить его передачу

Задаток может быть получен одной из сторон по договору только при заключении письменного договора, в котором предусмотрены обязательства обеих сторон. При этом  одна из сторон по договору должна выплатить другой стороне по договору определенную договором сумму денежных средств. Самый распространенный пример подобных соглашений – сделки по купле-продаже недвижимого имущества.

На практике можно выделить несколько ситуаций, при которых сделки совершаются  практически всегда с внесением задатка, а именно:

  • Отсутствие у покупателя всей суммы денег на руках. В этом случае внесенные денежные средства покупателем будут являться гарантией для продавца того, что второй участник сделки – покупатель найдет необходимые денежные средства в сроки, указанные в соглашении;
  • Наличие недооформленного пакета документов на продаваемый объект у продавца-владельца объекта. В этом случае задаток вносится на срок, который согласуется обеими сторонами сделки и достаточный для подготовки всех необходимых бумаг по сделке.
  • Наличие обременения на объект сделки. Такая ситуация возможна, когда объект сделки выступает в роли обеспечения банковского кредита.
  • Временное отсутствие одного из участников сделки. В этом случае вносимые денежные средства будут служить гарантом того, что сделка состоится, когда отсутствующий участник сделки вернется и сможет заключить договор.
Предлагаем ознакомиться  Составляем правильно соглашение о задатке

Очень часто путают задаток и аванс, поскольку в обоих случаях денежная сумма передается до исполнения обязательств по договору. Однако, несмотря на схожесть, задаток и аванс существенно различаются. Самое главное отличие заключается в последствиях неисполнения обязательства. Отметим, что в гражданском законодательстве нет точного определения понятия аванса.

Главное отличие авансового платежа от задатка заключается в том, что аванс не обязывает стороны сделки к исполнению обязательств по договору. Любой из участников сделки имеет право отказаться от сделки. В этом случае аванс должен быть возвращен в полном объеме. То есть, в случае неисполнения обязательства по договору аванс всегда возвращается и в некоторых случаях возможно взыскание процентов за неправомерное пользование чужими денежными средствами.

Совсем иначе выглядит ситуация с возвращением задатка. В случае если до исполнения обязательств по договору был уплачен задаток последствия для одной из сторон более тяжелые. Если за неисполнения договора ответственная сторона давшая задаток, он остается у другой стороны. То есть, сумма задатка не подлежит возврату, если сделка срывается по вине того участника сделки, который вносил задаток. Если за неисполнение договора ответственная сторона получившая задаток, она обязана вернуть другой стороне двойную сумму задатка.

Аванс, как и задаток, является денежной суммой, которая  уплачивается до исполнения договора в счет будущих платежей. Отсюда, аванс выполняет фактически две функции: платежную и удостоверяющую. Обеспечительной функции аванс не имеет. Задаток же, кроме платежной функции, выполняет еще две важных функции – обеспечительную и удостоверяющую.

Самый распространенный пример залога – ипотечное кредитование. Путать залог и задаток нельзя, это совершенно разные понятия.

Грушина Елена - риэлтор с юридическим образованием и 11 летним стажем работы

В случае неисполнения обязательств по договору одной стороной второму участнику сделки компенсируются все предусмотренные платежи по соглашению за счет стоимости имущества, находящегося в залоге. Чаще всего залог используется при оформлении договора займа.

Вы даете задаток

Сторона, выдающая задаток, должна помнить следующее.

Обязательное условие — письменная форма соглашения о задатке, причем желательно (но не обязательно!) нотариальное оформление.

Деньги должны передаваться именно другой стороне основного договора, а не третьему лицу. Задаток должен выплачиваться собственнику квартиры, автомобиля и т.д., а не его родственнику или знакомому, не агентству недвижимости. Если у имущества несколько совладельцев, все они должны выступать в соглашении о задатке как сторона, берущая задаток. Полномочиями на получение задатка обладает также лицо, распоряжающееся имуществом по нотариальной доверенности.

Нелишним перед выдачей задатка будет узнать, есть или нет у будущего продавца супруг (супруга) и согласен ли он на предстоящую продажу. Ведь отсутствие согласия супруга может поставить под угрозу совершение сделки.

В случае отказа другой стороны от заключения договора, не радуйтесь сразу свалившемуся на вас двойному размеру задатка. Выбивать его придется, скорее всего, через суд, а виновник будет изо всех сил доказывать, что договор не состоялся без его вины. Если вам предлагают просто вернуть задаток, а серьезного убытка вам не причинено, иногда имеет смысл согласиться.

Последствия неисполнения обязательств

Несмотря на свою простоту и универсальность в правоприменительной практике задаток является довольно рискованным способом обеспечения обязательств.

Минусы задатка

  1. zadatok-ehto-gkЗадаток нельзя взыскать в случае частичного исполнения обязательства должником. При этом не имеет значение, что исполнение обязательства должником было несущественным. Судебная практика исходит из того, что правила о задатке не применяются при исполнении договора ненадлежащим образом.
  2. Задаток является одной из мер ответственности за неисполнение обязательства, а потому взыскание двойной суммы задатка и неустойки, если она предусмотрена договором, не допускается.

-задатком обеспечиваются лишь денежные обязательства;

-задатком обеспечиваются только действующие договоры;

-задатком обеспечиваются только обязательства, в которых реализуются все вышеуказанные функции задатка.

  1. В судах задаток часто квалифицируют как аванс, даже случаях, когда в договоре стороны называли вносимые суммы задатком. Так при заключении предварительного договора купли-продажи с условием о задатке суды признают суммы, обозначенные в предварительном договоре задатком, авансом. Хотя имеется и другая судебная практика.

Плюсы задатка

Однако кроме минусов задаток имеет и плюсы, которые заключаются в следующем:

  • в отличии от неустойки суды не уменьшают сумму взыскиваемого задатка, а потому у потерпевшей стороны договора всегда есть возможность получить ту сумму которую она внесла в качестве задатка, а не значительно меньше как это предусмотрено ГК РФ при взыскании неустойки.
  • задаток является удобным способом обеспечения обязательств, вытекающих из преддоговорной ответственности. Этим объясняется его широкое применение при проведении торгов.

Задаток является эффективным способом обеспечения выполнения обязательств по договору и побуждает обе стороны к выполнению обязательств, предусмотренных договором, в полной мере и строго в указанные сроки.

Если сделка не состоялась по вине того участника, который вносил сумму задатка, то уплаченные денежные средства ему не возвращаются.

Если сделка не состоялась по вине участника сделки, который получил денежные средства, то в этом случае он должен выплатить двойную сумму полученных  денежных средств.

В случае, если стороны решили отказаться от исполнения обязательств по обоюдному согласию, то сумма задатка просто возвращается, а соглашение  о задатке расторгается. При этом  никаких штрафных санкций не предусмотрено.

Вы берете задаток

Сторона, берущая задаток, примите во внимание следующие моменты.

Иногда будущему продавцу выгодно, чтобы выплачиваемая ему сумма была рассматривалась как аванс. Это оправдано в том случае, если нет точной уверенности в том, что намеченная сделка состоится. Однако, задумайтесь, стоит ли в этом случае вообще брать какие-либо деньги? В любом случае другая сторона вправе потребовать возмещения причиненных ей таким образом убытков.

Письменная форма соглашения о задатке — и здесь является обязательным условием.

Если лицо, выдающее задаток, состоит в зарегистрированном браке, для выплаты задатка требуется согласие супруга, так как обычно имеет место распоряжение совместно нажитыми в браке деньгами.Риски, связанные с получением (выдачей) задатка

Задаток — дополнительный механизм обеспечения совершения будущей сделки, и, как всякий механизм при неумелом обращении может причинить неприятности.

Что такое задаток, для чего нужен и как оформить его передачу

Не зная правовых норм, регулирующих данные отношения, порядка оформления, неблагоприятных последствий заключения соглашения о задатке, ответственности за его неисполнение, имущественных возможностей другой стороны, необходимо по возможности воздержаться от выдачи или получения задатка, хотя бы до тех пор, пока вы не проконсультируетесь с юристом. Число судебных споров, связанных с выдачей (получением) задатка, очень велико.

Правильное оформление расписки при передаче задатка

Рассмотрим еще несколько типичных проблемных ситуаций.

Бывает, что покупатель дает неоправданно большой задаток, при этом рассчитывая на то, что, чтобы не возвращать задаток в двойном размере продавец обязательно продаст ему объект сделки, а если вернет задаток в двойном размере, то и это устроит покупателя.

Либо продавец берет задаток и неоправданно затягивает совершение сделки. Когда уже тянуть невозможно, он говорит покупателю, что продать жилье не может в силу ряда уважительных причин. На требование покупателя вернуть задаток в двойном размере продавец заявляет, что деньги он потратил, раздав долги, оплатив услуги и т.д.

и вернуть задаток, он не может. Суд не всегда может принести желаемый результат. Обращение взыскания на имущество продавца по его обязательствам порой невозможно так как его квартира, например, находится под арестом за коммунальные долги, а другого имущества у него нет. Ежемесячные отчисления из заработной платы вряд ли смогут компенсировать покупателю потери.

Сказанное совсем не означает, что брать или давать задаток не следует. Просто в каждом конкретном случае необходимо оценивать возможные риски и советоваться с юристом. Несмотря на имеющиеся опасности при совершении сделок разного рода, задаток, если он оформляется в соответствии с требованиями закона, является важным элементом предстоящей сделки, понуждающим обе стороны — продавца и покупателя действовать в направлении совершения сделки купли-продажи объекта согласованно и эффективно.

Следующим обязательным этапом, после подписания договора о задатке, является расписка. Конечно, в том случае, если задаток передается наличными денежными средствами.

Расписку пишет продавец, собственноручно, используя при написании шариковую ручку. В случае проблем, почерковедческая экспертиза все расставит на свои места. Тогда как краткую подпись подделать более возможно. Если расписка будет напечатана с помощью компьютера, то такой вариант стоит заверить у нотариуса.

Пишется расписка в момент передачи денежных средств. Лучше всего, если при этом присутствуют свидетели со стороны покупателя – и не родственники и друзья, а посторонние люди.

  1. Наименование документа – «Расписка», а также указать к какому договору задатка она относится (№, число).
  2. Дата составления.
  3. Стороны, их полные паспортные данные.
  4. Поименовать получаемую им денежную сумму именно задатком (и ни чем иным).
  5. Сумма задатка обозначается цифрами и прописью.
  6. Описание недвижимости. Также в расписку целесообразно включить краткие характеристики недвижимости, которые были указаны в договоре задатка.
  7. Подпись продавца. Желательно, чтобы она была такой же, как и в паспорте.
Предлагаем ознакомиться  Задолженность по алиментам если доход мужа ноль

Аванс и задаток оформляются на бумаге между продавцом и покупателем самостоятельно. Не обязательны нотариальные и юридические услуги. Хотя допускается и приветствуется наличие свидетелей при составлении и подписании подобных поручительств.

Соглашение о задатке содержит в себе такие позиции как:

  • цена недвижимости;
  • ее характеристики – площадь, количество комнат, особенности;
  • адрес продаваемой квартиры;
  • сумма задатка;
  • информация о сторонах сделки – Ф. И. О., паспортные данные;
  • сроки выполнения обязательств сторон-участников.

В письменном соглашении об авансе прописываются также сроки совершения сделки купли-продажи, условия возврата, штрафов при отказе от сделки.

Залог оформляется часто с участием нотариуса. Договор о залоге вмещает в себе множество позиций, где расписаны обязанности сторон – залогодателя и залогодержателя – перед сделкой. Основные положения договора:

  • распределение ролей сторон – залогодатель и залогодержатель;
  • информация о требованиях, которые обеспечивает залог, то есть сведения об основном договоре;
  • информация об имуществе, которое является предметом залога, описание точных характеристик;
  • может ли предмет залога быть заменен, с какими условиями;
  • обязательства, права залогодателя и залогодержателя в подробностях (права пользования предметом залога залогодержателем, условия возврата, невозврата имущества и т. д.);
  • в каком соотношении заложенное имущество покрывает требования;
  • какие риски несут обе стороны, а также ответственность;
  • сроки действия, условия к изменению и т. д. , реквизиты участников сделки.

Отличным дополнительным шагом станет страховка имущества под залог. Передача самого имущества происходит после подписания договора о залоге.

Соглашение о задатке оформляется как расписка, причем обязательно в письменном виде. Нотариально заверять такой документ нет необходимости, но рекомендуется заключать договор в присутствии двух свидетелей, которые обязаны поставить подпись на соглашении о задатке. Отметим, что в случае нотариального оформления существенно облегчается механизм взыскания суммы при выявлении нарушений условий соглашения о задатке.

При составлении соглашения о задатке следует обязательно указать, что это соглашение является именно «задатком». Указывать другие слова – «аванс», «залог» нельзя, так как  это приведет к некорректности такого договора и, как следствие, к недействительности заключаемого договора.

В соглашении о задатке следует указывать:

  • Наименование объекта, за который вносится задаток. При этом следует указать максимально полную информацию. Например, для квартиры надо указать точный почтовый адрес, количество комнат, площадь квартиры, состояние квартиры;
  • ФИО участников сделки;
  • Паспортные данные каждой из сторон сделки.
  • Размер вносимой денежной суммы.
  • Сроки выполнения всех обязательств по договору.
  • Подписи обеих сторон по договору.
  • Подписи свидетелей (при наличии).
  • Дата составления.

Порядок действий

Для оформления договора залога/задатка необходимо:

  1. zadatok-v-grazhdanskom-praveОбсудить условия сделки с покупателем/продавцом.
  2. Определить сумму залога/задатка и способ передачи денег (наличкой или безналичным образом).
  3. Составить соглашение о задатке.
  4. При необходимости, заверить соглашение у нотариуса.
  5. Подписать этот документ.
  6. Передать продавцу деньги.

Рекомендуется потребовать у продавца расписку о получении задатка. Соглашение лишь подчеркивает намерение сторон передать/получить деньги, но не сам факт передачи. Для фиксации этого необходима расписка.

Расходы и сроки

Стороны сами решают, когда и при каких условиях им удобно составить и подписать такое соглашение. Если не планируется обращаться в нотариальную контору за заверением, то никаких дополнительных расходов не будет.

Оформление соглашения о задатке

Отсутствие в соглашении о задатке полной продажной цены объекта может позволить продавцу менять эту стоимость, ссылаясь на действительные или надуманные причины.

В соглашении о задатке должен быть определен срок окончательного оформления сделки. Иначе продавец может растянуть сделку на неопределенное время и, главное, не будет известна дата, с которой покупатель имеет право требовать от продавца возврата двойного задатка.

Нелишним будет упомянуть о валюте сделки. Действующее законодательство строго предписывает, что расчеты по сделкам между резидентами должны осуществляться в национальной валюте — рубль. Никаких эквивалентов по курсу банка. Во избежание признания сделки недействительной требуется, чтобы все суммы были указаны в рублях. Даже если вы рассчитываетесь в иностранной валюте, указывайте в рублях в соглашении сумму задатка и сумму, подлежащую окончательной выплате.

Расходы и сроки

Различные траты при покупке квартиры

Чтобы продуктивнее обсудить задаток и будущую сделку на переговорах должны присутствовать все покупатели и продавцы, их риэлторы/юристы, если они есть. За несовершеннолетних переговоры ведут их родители (опекуны/попечители).

Если я провожу задаток, то обычно обсуждаю такие моменты:

  • Размер задатка. Как и писала выше, о сумме должны договориться сами покупатели и продавцы. Обычно в районе 50 — 100 тыс.руб.
  • В каком виде будет передан задаток – наличным или безналичным способом.
  • Ответственность сторон после передачи задатка.

    Обычно договариваемся так: если продавцы откажутся продать квартиру, задаток возвращают покупателям в двойном размере срок возврата. Если покупатели, то задаток остается у продавцов.

    Очень важно: Заранее обговорите причины и форс-мажоры, по которым наступает или не наступает ответственность. Например, если продавец не сможет выйти на сделку из-за внезапной болезни, то он может вернуть сумму задатка, но не в двойном размере. Или когда покупатели с ипотекой — будет ли у них ответственность, если им банк откажет в ипотеке. Остается ли задаток у продавца в этом случае или нет.

  • Дополнительные моменты.

    Кроме самого задатка, можно обсудить различные моменты. Например, это может быть список документов, которые продавцы обязаны предоставить покупателям. Или условие, что продавцы должны выписаться из квартиры до сделки купли-продажи. И так далее.

Важно все заранее обсудить, потому что все моменты нужно перечислить в документах ниже.

Чтобы деньги считались именно задатком, обязательно подписывайте 2 документа — предварительный договор купли-продажи и соглашение о задатке. Эти два документа дополняют друг друга.

Если подписать только один из этих документов, то на суде в большинстве случаев задаток могут признать авансом. Если конечно стороны будут судиться. Главное отличие аванса от задатка — при авансе нет никакой ответственности. Даже если кто-то из сторон просто не захочет выйти на сделку, продавец не имеет право оставлять аванс себе. Он должен вернуть его покупателю, и не в двойном размере.

В доказательство своих слов ниже я перечислила свежие судебные решения в спорах о задатке. Обязательно их прочтите.

СУД ПРИЗНАЛ ЗАДАТОК АВАНСОМ ↓

ПРИМЕР №1. Признали авансом. Был только предварительный договор.

Ситуация: Покупатель с продавцом подписали только предварительный договор купли-продажи, где указали передачу задатка в 100 тысяч рублей. Еще указали срок заключения договора купли-продажи (основного). Затем этот срок увеличивали, т.е. дополнительно подписали соглашение о продлении. Но все равно не успели выйти на сделку. Покупатель считает, что была вина продавца — продавец уклонялся от оформления сделки, потому что нашел другого покупателя по более высокой цене. И потребовал задаток в двойном размере – 200 тысяч рублей. Но продавец считает по-другому – у покупателя не было всей суммы на покупку квартиры. В итоге покупатель подал в суд, чтобы вернуть себе двойной задаток.

Районный суд (решение № 2-1400/2018): Из предварительного договора возникает обязательство только по заключению основного договора купли-продажи — п. 1 ст. 429 ГК РФ. О взыскании двойного задатка через предварительный договор ничего не указано в законе. Поэтому был передан аванс, а не задаток. Суду все равно по чей вине не оформили сделку. Аванс всегда возвращается покупателю.

Суд решил взыскать с продавца только 100 тысяч рублей, а не 200.

ПРИМЕР №2. Это аванс, даже если подписали соглашение о задатке.

Ситуация: Покупатель передал продавцу задаток в размере в 50 тысяч рублей. Для этого они подписали только соглашение о задатке. В нем указали, что они должны подписать договор купли-продажи до 30 января. Но на сделку они так и не вышли. Покупатель считает, что по вине продавца, поэтому потребовал от него задаток в двойном размере – 100 тысяч рублей. Но продавец ему ничего не вернул. Покупатель обратился в суд, чтобы взыскать с него двойной задаток, госпошлину и за юридические услуги.

Районный суд (Решение № 2-214/2018): То, что стороны подписали соглашение о задатке, еще ни о чем не говорит. Это соглашение должно быть заключено только вместе с договором купли-продажи (основным) – п. 1. ст. 380 ГК РФ. Только при договоре купли продажи задаток выполняет обеспечительную функцию. Раз договора не было, то это аванс.

Суд решил взыскать с продавца только 50 тыс.руб., госпошлину и за юридические услуги.

ПРИМЕР №3. Передавался аванс. Хотя в предварительном договоре указали задаток.

Ситуация: Покупатель передал задаток в 60 тысяч рублей. Стороны подписали только предварительный договор, где указали срок подписания основного договора купли-продажи – до 10 апреля. 30 марта покупатель пришел к нотариусу, но продавец предложил подписать несколько договоров купли-продажи и договор неотделимых улучшений. Продавец этим хотел уйти от налога при продаже. Покупатель отказался этого делать, потому что раньше такие условия не обсуждали, и они не были прописаны в предварительном договоре. Сделка не состоялась. Покупатель считает, что по вине продавца, поэтому он должен вернуть ему двойной размер задатка – 120 тысяч рублей. Но тот отказался, и покупатель пошел в суд.

Предлагаем ознакомиться  Акт служебного расследования при ДТП на предприятии: образец, создание комиссии, порядок проведения в 2020 году

Районный суд (Решение № 2-62/18): По смыслу п. 1 ст. 380 ГК РФ соглашение о задатке обеспечивает обязательство, которое возникает только по заключенному договору купли-продажи (основному). Если договор не был заключен, то и обязательства нет. Раз нет обязательства, то деньги передавались авансом. А его нужно вернуть в любом случае. Без разницы по чей вине не оформили сделку.

С продавца взыскали только 60 тысяч рублей. Хотя требовали 120.

СУД ПРИЗНАЛ, ЧТО БЫЛ ЗАДАТОК ↓

ПРИМЕР №1. Здесь дело дошло до ВЕРХОВНОГО СУДА — одного из высших судов в России. Он признал, что передавался именно задаток. Был предварительный договор и соглашение задатке.

Ситуация: Покупатель передал продавцу задаток в 100 тысяч рублей. При передаче они подписали предварительный договор купли-продажи и соглашение о задатке. Еще продавец написал расписку в получении денег. В предварительном договоре указали срок, до какого нужно подписать договор купли-продажи (основной). Но покупатель не смог в срок найти деньги на покупку квартиры. И потребовал продавца вернуть эти 100 тысяч рублей. Он считал, что передавал аванс. Продавец отказался, поэтому на него подали в суд.

Покупатель в иске указал, что задаток обеспечивает обязательство только по договору купли-продажи, но стороны такой договор не подписывали. Значит это был аванс.

Районный суд (решение №2-882/15): Покупатель не имеет право требовать деньги назад. Стороны подписали соглашение о задатке, прописали в нем необходимые требования. К тому же подписали предварительный договор купли-продажи, в котором тоже указали сумму именно задатком. Покупателю отказали в иске, и он подал апелляцию.

Областной суд (Определение № 4Г-10267/2015): Задаток считается таковым, только когда подписан договор купли-продажи (основной) – ст. 380 и 429 ГК РФ. А раз он не был подписан, то задаток считается авансом. В итоге отменили решение районного суда, и вынесли определение: Продавец должен вернуть покупателю 100 тысяч рублей. Продавец с этим не согласился и подал кассацию в Верховный суд.

Верховный суд (Определение № 18-КГ16-29): Областной суд не прав. В п. 4 ст. 380 ГК РФ указано, что задаток может быть передан по заключению договора купли-продажи, который предусмотрен предварительным договором. Стороны подписали и предварительный договор, и соглашение о задатке. Покупатель сам виноват, что не нашел деньги на покупку квартиры. Он не выполнил своих обязательств, которые были указаны в предварительном договоре. Определение областного суда отменили, и направили дело туда же на новое рассмотрение.

Снова областной суд (Определение № 33-15858/2016): Теперь судебная коллегия согласилась с Верховным судом. Определили, что передавался задаток. А так как покупатель сам виноват, что не вышел на сделку, то деньги остаются у продавца.

ПРИМЕР №2. Это задаток. Было соглашение о задатке и предварительный договор.

Покупатель передал продавцу задаток в 100 тысяч рублей. Для этого они подписали соглашение о задатке и предварительный договор. В обоих документах указали именно задаток. Но в итоге продавец отказалась продавать квартиру, потому что нашел другого покупателя за более высокую цену. Продавец ничего не вернул покупателю, поэтому ему пришлось обращаться в суд. На суде покупатель потребовал с продавца двойной задаток в 200 тысяч рублей, процент за использование чужими деньгами в 15 тысяч и госпошлину в 5,6 тысяч.

Районный суд (Решение № 2-3130/2017): В п. 4 ст. 380 ГК РФ написано — по соглашению сторон задаток обеспечивает обязательство по заключению основного договора на условиях, предусмотренных предварительным договором. Был и предварительный и соглашение. От сделки отказался именно продавец, потому что он нашел другого покупателя.

Суд взыскал с продавца двойной задаток в 200 тысяч рублей, процент за использование чужими деньгами в 15 тысяч и госпошлину в 5,6 тысяч.

Соглашение и предварительный договор можно составить в простой письменной форме. Не надо обращаться по этому поводу к нотариусу, он не занимается такими документами. Если нет опыта, лучше обратитесь к юристу или риелтору.

Кто после покупки квартиры может оспорить сделку и как себя от этого обезопасить.В этой статье написано в каких случаях при покупке нужно/не нужно согласие супруга.

Общепринятой твердой суммы денег, которую Покупатель квартиры должен передать Продавцу в виде задатка не существует. Это всегда договорная величина. И определяется она здравым смыслом. Что это значит?

Покупатель понимает, что сумма задатка должна быть достаточной, чтобы удержать Продавца от соблазна продать квартиру другому покупателю, который предложит чуть большую цену. Тогда Продавцу придется вернуть двойную сумму задатка, и его выгода в цене потеряется.

Продавец квартиры, в свою очередь, понимает, что сумма задатка должна быть достаточной, чтобы Покупателю было жалко ее потерять, даже если он найдет более выгодный вариант покупки.

zadatok-v-grazhdanskom-prave

На практике, обычно, сумма задатка при покупке и продаже квартиры составляет какую-нибудь удобную круглую цифру (например, 50 или 100 тыс. рублей), и не превышает 1-2% от общей стоимости квартиры.

Дополнительные вопросы

✅ передумал продавать недвижимость — вне зависимости от того, по какой причине он это сделал;

✅ не выписал всех зарегистрированных в жилой недвижимости жильцов — в этом случае квартира считается находящейся под обременением, потому что прописанные люди имеют право проживания в ней;

✅ не оплатил долги по коммунальным платежам до сделки — согласно закону, можно продавать имущество только без долгов по коммунальным платежам;

✅ указал заведомо ложные сведения при заключении предварительного соглашения о задатке — например, не сообщил, что у квартиры несколько собственников;

✅ нарушил условия предварительного договора — например, не подготовил пакет документов для продажи;

✅ не явился в указанный срок для подписания основного договора купли-продажи недвижимости.

Во всех вышеперечисленных случаях продавец обязан не только вернуть всю сумму задатка, но и выплатить сверху такую же сумму. То есть он заплатит задаток в двойном размере, в качестве штрафной санкции.

❗ Проверить документы на жилье. Когда заключаете соглашение о задатке при покупке квартиры, попросите продавца предоставить все документы на недвижимость. Если каких-то документов не хватает — например, нет выписки из ЕГРН, подтверждающей право собственности, сделку лучше отложить. Иначе сбор документов может затянуться надолго.

❗ Получить согласие супруга продавца. Если у продавца есть супруг или супруга, обязательно получите нотариально заверенное разрешение на продажу. Иначе при разводе супруг продавца сможет предъявить свои права на недвижимость в течение трех лет после сделки, и суд встанет на его сторону.

❗ Проверить, есть ли обременение. Если жилье находится под обременением, от покупки лучше отказаться. Попросите продавца сначала снять обременение, а потом передавайте деньги.

❗ Проверить, уплачены ли коммунальные платежи. Если нет — попросите продавца сначала оплатить долг, а потом передайте ему деньги. Если купите недвижимость с долгами, придется их оплатить самому, а это — дополнительные расходы. Лучше лично посмотреть квитанции: долги по коммунальным платежам не влияют на переход права собственности в Росреестре, поэтому вас не предупредят о задолженности.

❗ Проверить, прописан ли кто-то в квартире. Если да — укажите в соглашении обязательство продавца выписать всех проживающих людей. Иначе они будут иметь право проживания в квартире даже после того, как вы ее купите, и вы не сможете выгнать жильцов. Особенно это относится к несовершеннолетним прописанным гражданам.

Размер задатка при покупке квартиры может быть любым — он зависит от личной договоренности между продавцом и покупателем. Чаще всего его размер составляет 5–10% от стоимости недвижимости. Например, если жилье стоит 1 000 000 рублей, можно в качестве задатка заплатить продавцу 50 000 или 100 000 рублей.

Маленькая сумма задатка выгодна и продавцу, и покупателю. Если вдруг вы передумаете покупать квартиру, будет не так обидно терять небольшую сумму. А если продавец не исполнит свои обязательства — ему придется вернуть немного. Большая сумма задатка невыгодна для вас, а для продавца выгода спорна. Если покупатель заплатит много, продавец сможет подготовить документы к сделке и оставить у себя деньги, если он откажется от покупки. А в случае нарушений со стороны продавца ему придется вернуть сумму в два раза больше.

Внесение залога при покупке квартиры с ипотечным кредитом, материнским капиталом и другими дополнительными условиями возможно. Просто в соглашении о задатке, помимо других существенных условий, указывается порядок оформления материнского капитала, порядок расчета с продавцом с использованием ипотечных средств или другие нюансы в зависимости от того, какие средства вы используете для покупки недвижимости.

Согласно

Что такое задаток, для чего нужен и как оформить его передачу

, если обязательства невозможно исполнить или обе стороны согласны расторгнуть договор, внесенный задаток должен быть возвращен. Но все зависит от договоренности. Именно поэтому мы рекомендуем прописывать возможные форс-мажорные обстоятельства и их влияние на условия сделки в соглашении. К форс-мажорным обстоятельствам можно отнести смерть продавца или покупателя, порчу имущества — например, пожар в квартире — и другие обстоятельства непреодолимой силы, которые помешают исполнению обязательств по договору.