Заявление о распределении фактических расходов супругов на погашение процентов по ипотеке

Образец Договора купли-продажи квартиры без привлечения кредитных средств, на примере покупки (продажи) квартиры в г. Москве. В Договоре представлены существенные (обязательные) условия, и дополнительные (по желанию сторон) условия, которые могут быть расширены или изменены под обстоятельства конкретной сделки.

Файл формата MS Word (.docx), объем = 23 КБ

Образец Договора купли-продажи квартиры и ипотеки с привлечением кредитных средств, на примере покупки квартиры в г. Москве, с ипотекой от Сбербанка. Подробные требования банка-кредитора представлены на основе типовых условий ипотечного кредитования Сбербанка.

Файл формата MS Word (.docx), объем = 39 КБ

Аванс при продаже квартиры: образец договора купли продажи

Образец Предварительного договора купли-продажи квартиры с привлечением кредитных средств, на примере покупки (продажи) квартиры в г. Москве с ипотекой от Сбербанка. В Преварительном договоре представлены основные (ключевые) условия будущего Договора купли-продажи и ипотеки.

Файл формата MS Word (.docx), объем = 27 КБ

Это заявление супруги подают в свою ИФНС для оформления имущественного налогового вычета за уплату процентов по ипотечному кредиту. Распределение расходов позволяет супругам произвольно распределить суммы вычета между собой (в пределах доступного лимита 3 млн. руб. на человека).

Файл формата MS Word (.docx), объем = 18 КБ

Документы собраны и проверены? Можно приступать к заключению великого и ужасного договора купли-продажи (ДКП). Договор купли-продажи предоставляет риелтор. Также услугу по составлению «красивого» договора оказывают нотариусы и юристы. Обращайтесь к профессионалу, которому доверяете.

Внесение аванса

Договорились с продавцом о цене? Следующий этап — внесение аванса и подписание авансового договора. Встречу с контрагентами лучше назначить на покупаемой квартире, чтобы у вас была возможность еще раз осмотреть ее и обнаружить что-то ранее упущенное.

Риелтор продавца может предложить вам заключить договор задатка. Смысл его в том, что в случае вашего отказа от сделки вы этот задаток теряете. А в случае отказа продавца — он должен возвратить задаток в двойном размере. Кроме того, по закону сторона, отказавшаяся от сделки, возмещает второй стороне понесенные убытки.

Мы не рекомендуем заключать договор задатка, поскольку покупателю он невыгоден. Всегда есть вероятность того, что ваша ситуация изменится: банк не одобрит эту квартиру, срочно потребуются деньги и т. п. Поэтому лучше все-таки иметь возможность забрать свой аванс.

Шансы, что продавец передумает, тоже есть, но они меньше. Если человек уж решил продавать, он продает. В любом случае вам будет очень трудно заставить продавца вернуть задаток в двойном размере. Продавцы в большинстве своем — люди очень прижимистые. Чужие деньги они еще способны отдать, а вот свои кровные — ни за что! Только через суд, а это целая эпопея.

Разумеется, работая на продавца, мы как раз стараемся заключить договор задатка, чтобы держать покупателя на крючке и не дать сделке сорваться. А работая на покупателя, выбираем договор аванса. Для покупателя задаток хорош на растущем рынке, когда важно зафиксировать цену и помешать продавцу «переметнуться» к другому покупателю. А во времена стагнации, как сейчас, удобнее аванс.

Хотя и в договоре авансирования могут быть предусмотрены различные условия расторжения. Иногда это полная свобода: любая сторона может в любой момент расторгнуть договор, деньги возвращаются, тема закрыта. Смысл такого договора непонятен.

По сути, никаких обязательств он не создает, но покупателю может быть удобен. Иногда могут быть предусмотрены штрафы за отказ от сделки без уважительной причины. Естественно, санкции должны быть двусторонними: если отказался покупатель, он теряет весь аванс или его часть, если отказался продавец — возвращает аванс плюс выплачивает штраф. Список уважительных причин может быть открытым или четко ограниченным. В общем, как договоритесь.

До подписания договора необходимо обговорить и решить с продавцом ряд важных вопросов:

  • В какой срок вы готовы совершить сделку? Правда, срок этот будет, как в уголовном праве, условным. Всегда надо иметь в виду, что срок может затянуться из-за сбора продавцом документов, из-за проволочек с оформлением ипотеки, из-за болезни участника сделки и т. п. Если продавец и покупатель действуют без риелтора, это тоже, как правило, серьезно затягивает сроки совершения сделки.
  • В какой срок продавец и его семья выпишутся из квартиры (так называемое «юридическое освобождение»)?
  • Когда произойдет «физическое освобождение» квартиры? Иными словами, когда жильцы съедут из квартиры?
  • Что из содержимого квартиры будет оставлено вам?
  • Что из содержимого будет вывезено и в какой срок?
  • Как будет производиться оплата? Целиком или частями? Ячейка или аккредитив? В каком банке?
  • Какие документы продавец должен собрать ко дню сделки?
  • Кто будет заниматься регистрацией договора?

Все эти вопросы следовало обсудить еще на этапе переговоров, но коли забыли — решите их перед передачей аванса.

Обычно аванс за квартиру составляет от 30 000 до 100 000 руб. За дорогую квартиру сумма аванса может быть больше. Разумеется, мы рекомендуем покупателям платить как можно меньше, а продавцам — просить как можно больше. Ну а дальше уже — как договоритесь. В любом случае авансовый платеж идет в зачет стоимости квартиры, то есть ваши общие затраты от размера аванса не зависят.

Ваши основные договоренности по сделке фиксируются в авансовом договоре. Его должен принести на встречу риелтор. Естественно, если вы покупаете без риелтора, а продавец продает с риелтором, последний предложит свой договор, составленный в пользу продавца. Читайте его внимательно и не стесняйтесь требовать внесения изменений.

Предлагаем ознакомиться  Поставить землю под домом на кадастровый учет

После аванса

Конечно, если договор и расписка оформлены правильно, шансы остаться без денег невелики. Но они есть. Если сделка отменится, а продавец или нечистоплотный риелтор откажутся возвращать деньги, вам останется только один путь — в суд, а это долго, хлопотно и малоэффективно. Тем более что вы можете быть сами виноваты — передумали, нашли квартиру подешевле… Поэтому мы рекомендуем рассматривать аванс как расходную часть и быть готовыми к его потере.

Продолжать ли поиски после внесения аванса? Внесение аванса за квартиру повышает ваши шансы на ее покупку, но не делает их 100-процентными. Гарантий по-прежнему нет.

Почему?

  • Сделка может сорваться по независящим от сторон причинам. Отказ банка или страховой компании, проблемы со сбором документов, разорвавшаяся цепочка, стихийное бедствие, болезнь или смерть продавца и т. п.
  • Сделка может сорваться по вине продавца. Изменились жизненные обстоятельства, передумал продавать квартиру, не нашел вариант для покупки, отложил продажу, поднял цену…
  • Некоторые продавцы, получив аванс, продолжают показывать квартиру потенциальным покупателям, надеясь продать подороже. Бывает, что продавец набирает несколько авансов, а потом уже выбирает покупателя — самого выгодного и удобного. Остальным деньги возвращаются. Потерянное время? Извините, компенсация не предусмотрена. Кстати, не забудьте после выплаты аванса посмотреть в Интернете, сняты ли объявления о продаже квартиры? Если нет, вежливо напомните продавцу о его обещании приостановить продажу.
  • А может, вы и сами найдете более привлекательный вариант? Даже с учетом потерянного аванса это окажется выгодно. Особенно важно не прекращать поиски, если вы торопитесь. Необходимо совершить сделку в течение месяца? Не полагайтесь на продавца, который клянется уладить все формальности в срок. Ищите запасной вариант. Некоторые покупатели дают сразу несколько авансов за разные квартиры и ждут: какая сделка завершится быстрее? Остальные деньги с большой долей вероятности будут потеряны, но зато сэкономлено драгоценное время!

Если же вы никуда не торопитесь и запали именно на эту квартиру — расслабьтесь и наберитесь терпения. Переезд в новую квартиру после внесения аванса может состояться и через месяц, и через два-три месяца, и через полгода. Такова жизнь.

Документы для сделки

Если вы покупаете квартиру в ипотеку, список документов вам пришлет банк. Их более десятка. Однако от вас в данном случае требуется только оформить страховку. Все документы на квартиру и продавцов должен предоставить сам продавец или его риелтор. Обычно сканы документов риелтор продавца присылает по электронной почте покупателю (или его риелтору), а тот проверяет комплектность и пересылает в банк. Все просто.

Аванс при продаже квартиры: образец договора купли продажи

Однако не стоит полностью полагаться на юристов банка! Они тоже ошибаются. И потом, далеко не во всех банках юристы ответственно относятся к проверке документов. В некоторых банках стратегия простая. Есть страховка титула? Кредит дадут. Если квартиру вы впоследствии потеряете, страховая компания погасит банку ваш долг. Не погасит? Значит, погасите вы сами, ведь кредитные обязательства никто не отменял. Квартиры нет, а долг остается.

Как видите, банк рискует гораздо меньше, чем вы, так что проверять документы на квартиру необходимо независимо от банковской проверки. Если квартира покупается без ипотеки, список необходимых документов сокращается в несколько раз. Для заключения договора и регистрации перехода права собственности вам потребуются всего лишь:

  1. паспорта продавца и покупателя;
  2. свидетельство о праве собственности продавца;
  3. правоустанавливающие документы;
  4. заявление на регистрацию;
  5. квитанция об уплате пошлины;
  6. если есть несовершеннолетние собственники — согласие органов опеки на продажу квартиры.

Все! Даже техпаспорт с недавнего времени не требуется. Однако, чтобы отбросить все сомнения, рекомендуем запросить у продавца дополнительные документы. Это:

  • Выписка из домовой книги. Выдается в паспортном столе или ЕИРЦ вашего района. В ней фиксируются все, кто был прописан в этой квартире, и причины их выписки.
  • Выписка из Единого реестра гражданских прав (ЕРГП). Выдается в органе регистрации. В ней отражены все переходы права собственности по данной квартире.
  • Справка об отсутствии задолженности по коммунальным платежам. Выдается в ЕИРЦ.
  • Техпаспорт. Позволяет увидеть изначальную планировку квартиры и понять, были ли произведена неузаконенная перепланировка. Свидетельство перепланировки — красные линии в техпаспорте, но их может и не быть, так что просто сверяем «официальную» и реальную планировку.
  • Нотариально заверенное согласие на продажу от мужа / жены продавца или свидетельство о разводе.

К сожалению, такое бывает. В Москве за пару дней до сделки могут поднять цену на 100 000–300 000 руб. С одной стороны, по сравнению со стоимостью квартиры это не так много. Такую сумму реально собрать по родственникам и друзьям за два-три дня. С другой — рушатся все планы. Самое печальное, что цену перед сделкой чаще всего поднимают нечистоплотные риелторы. Собственник квартиры может и не подозревать о таких выкрутасах. Варианты ваших действий:

  • Отказаться от новой цены. Вы сообщаете, что готовы к покупке только на условиях, о которых договорились раньше. Есть шанс, что другая сторона проявит благоразумие и сделка состоится.
  • Настаивать на старой цене. Если вы с продавцом заключили авансовый договор, у вас появляется инструмент давления. Вы имеете право подать в суд иск о принуждении продавца к заключению договора купли-продажи на условиях, описанных в договоре. В результате суд блокирует регистрацию перехода прав собственности на объект до окончания рассмотрения дела. Все это путает карты продавцу. Вполне вероятно, что у него есть другой покупатель, который готов заплатить за квартиру чуть больше. Или таких покупателей несколько, и между ними хотят устроить аукцион, на котором квартира будет продана предложившему максимальную цену. (Да, есть и такая методика продажи квартиры: изначальная цена занижена, у покупателей возникает ажиотаж, проводится аукцион и… нередко квартира продается по цене выше средней. Такова уж человеческая психология — азарт и эмоции отключают мозг, что приводит к невыгодной сделке.) Так вот, судебный иск замораживает сделки с квартирой. Продавец теряет время, поэтому, скорее всего, согласится на ваши условия.
  • Принять новую цену. Если с повышением цены привлекательность объекта не упала — возможно, имеет смысл это принять. «Принять и простить», как говорил комедийный персонаж. Если вы общаетесь не с продавцом, а с его риелтором, то попытайтесь выйти на продавца. Не исключено, что собственник квартиры не подозревает о манипуляциях.

Но выкручиванием рук перед сделкой занимаются не только продавцы. Иногда этим грешит и покупатель. Особенно если он располагает наличными деньгами и стоит в цепочке сделок первым, или «верхним» на сленге риелторов. Продавцы меняют квартиру — например, из однушки переезжают в двушку. Владельцы двушки, в свою очередь, покупают трешку.

Есть и другая крайность в подборе квартиры. Часть покупателей ходят на просмотры месяцами, что-то ищут, выбирают, но до аванса дело никак не доходит. Риелторы называют эту разновидность покупателей «туристами». Попалась отличная квартира? Метро в пешей доступности, хорошие параметры, чистые документы. Продавец торопится продать и готов к серьезному торгу. Вот оно, надо брать!

Предлагаем ознакомиться  Как оформить дарственную на квартиру в 2019 году

Но «туристы» не до конца удовлетворены. Их терзает мысль: а вдруг попадется квартира еще лучше! Немножко подождем, поищем. Спустя несколько недель (а бывает — и месяцев) они спохватываются. Ничего лучше не попалось, ходить на просмотры надоело, пожалуй, имеет смысл остановиться на той самой, первой квартире.

Но поздно, квартира продана. Как правило, от таких клиентов рано или поздно отказываются и риелторы — время дорого и невосполнимо. Так что перфекционизм, поиск идеального объекта в недвижимости чреват потерей времени и разочарованием. Важно заранее определить свои приоритеты и смириться с мыслью, что идеал недостижим.

Доверенность на покупку квартиры

Предварительная оплата в счет будущей сделки – это достаточно распространенная, хотя и не обязательная договоренность. Она используется в следующих случаях:

  • при альтернативной сделке, когда в один день планируется провести цепочку продаж квартир;
  • если покупается проблемная квартира (с обременением залогом или ипотекой, с долгами по коммунальным платежам), и продавцу нужны деньги, чтобы снять залог/арест/ограничение с квартиры;
  • в иных случаях если стороны по какой-то причине не могут совершить сразу основную сделку (например, покупатель еще не получил деньги, но получит их в ближайшее время).

Аванс при продаже квартиры: образец договора купли продажи

В этих ситуациях предоплата либо просто подтверждает серьезность намерений сторон, либо используется продавцом для погашения возникших задолженностей или снятия обременений перед продажей квартиры.

На рынке используется два варианта предоплаты – задаток или аванс. Между ними имеется значительная правовая разница, которую нужно уяснить до подписания документов.

Пример доверенности (генеральной) на продажу квартиры, с максимальным набором полномочий — с правом сбора документов, подписания договора купли-продажи, регистрации перехода права, и с правом получения денег за проданную квартиру.

Файл формата MS Word (.docx), объем = 20 КБ

Пример доверенности на покупку квартиры по заданному адресу, с полномочиями в т.ч. на согласование условий сделки, установление цены и проведения расчетов по сделке. 

Образец согласия супруга на продажу квартиры, приобретенной в период брака и являющейся общим имуществом супругов. Такое согласие требуется, когда квартира оформлена только на одного из супругов. Согласие другого супруга на сделку подлежит нотариальному удостоверению. 

Файл формата MS Word (.docx), объем = 16 КБ

Образец согласия супруга на покупку квартиры, приобретаемой в период брака. Такое согласие требуется, когда квартира оформляется только на одного из супругов. Согласие другого супруга на сделку подлежит нотариальному удостоверению.

Файл формата MS Word (.docx), объем = 15 КБ

Аванс при продаже квартиры: образец договора купли продажи

Общепринятой твердой суммы денег, которую Покупатель квартиры должен передать Продавцу в виде задатка не существует. Это всегда договорная величина. И определяется она здравым смыслом. Что это значит?

Покупатель понимает, что сумма задатка должна быть достаточной, чтобы удержать Продавца от соблазна продать квартиру другому покупателю, который предложит чуть большую цену. Тогда Продавцу придется вернуть двойную сумму задатка, и его выгода в цене потеряется.

Продавец квартиры, в свою очередь, понимает, что сумма задатка должна быть достаточной, чтобы Покупателю было жалко ее потерять, даже если он найдет более выгодный вариант покупки.

На практике, обычно, сумма задатка при покупке и продаже квартиры составляет какую-нибудь удобную круглую цифру (например, 50 или 100 тыс. рублей), и не превышает 1-2% от общей стоимости квартиры.

Срок, на который вносится задаток, зависит от готовности квартиры к продаже. Ведь сама предоплата вносится для того, чтобы в процессе подготовки сделки и сбора документов никто из участников не передумал. О сроке задатка Продавец и Покупатель квартиры договариваются заранее, и исходят из того, сколько времени понадобится Продавцу, чтобы подготовить необходимые для сделки документы.

Покупателю надо иметь в виду, что ему самому на проверку документов тоже требуется некоторое время. Возможно, что в процессе проверки квартиры перед покупкой, возникнут вопросы, и понадобятся дополнительные документы для анализа.

Предлагаем ознакомиться  Как осуществить продажу комнаты в коммунальной квартире и получить согласие соседей: какие документы нужны для сделки?

Поэтому при покупке-продаже квартиры срок задатка всегда устанавливается с запасом. То есть если, например, Продавец готов выйти на сделку через две недели, то Покупателю имеет смысл вносить задаток недели на три или на месяц. Чем больше срок, тем надежнее. Ведь никто не запрещает выйти на сделку раньше этого срока. Ответственность возникает только в случае, когда срок задатка прошел, а сделка купли-продажи не состоялась.

И конечно, Покупателю надо помнить о том, что задаток передается только после подтверждения прав собственности Продавца на квартиру. Для этого он должен предоставить актуальную на текущую дату Выписку из ЕГРН (подробнее о типах таких выписок – см. по ссылке).

Договор аренды ячейки и Допсоглашение к нему

При расчетах через банковскую ячейку, подписывается Договор аренды ячейки и Дополнительное соглашение к этому Договору, которое определяет правила доступа к ячейке с деньгами во время проведения сделки с квартирой. Здесь приведен взятый из практики образец Договора аренды ячейки и Допсоглашения к нему, с подсказками на документе (выделены красным).

Файл формата PDF, объем = 4 МБ

Договор аренды индивидуального банковского сейфа (ячейки) от Сбербанка. Этот договор разработан Сбербанком специально для сделок с недвижимостью, и предусматривает особые условия допуска к сейфу (выделено зеленым цветом в договоре). 

Файл формата PDF, объем = 205 КБ

Соглашение о разделе общего имущества супругов

Передача задатка за квартиру всегда оформляется в письменном виде. Документ можно озаглавить как «Соглашение о задатке» или «Договор о задатке». Юридической разницы между ними нет, главное, чтобы само слово «задаток» обязательно присутствовало в заголовке и в самом документе. Это сразу определяет законодательную основу договора.

Законодательный смысл задатка сводится к тому, что если сделка купли-продажи квартиры не состоится по вине Покупателя, внесшего деньги, то сумма задатка остается у Продавца. Если же сделка срывается по вине Продавца, то он должен вернуть Покупателю эту сумму в двойном размере. Такая взаимная финансовая ответственность заставляет стороны договора серьезно относиться к своим обещаниям.

Условия внесения задатка при покупке-продаже квартиры обязательно должны содержать следующие пункты в соглашении:

  1. указание ФИО и паспортных данных сторон сделки – Продавца и Покупателя;
  2. указание за что именно или в обеспечение чего вносится задаток (квартира, адрес), в том числе суть будущей сделки (покупка, основные условия сделки);
  3. указание суммы задатка;
  4. указание общей стоимости квартиры;
  5. указание, что сумма задатка входит в стоимость квартиры;
  6. указание срока, на который вносится задаток;
  7. указание, что в соответствии со статьями 380 и 381 ГК РФ задаток остается у Продавца (если Покупатель не купит квартиру в течение заданного срока), и задаток возвращается Покупателю в двойном размере (если Продавец откажется от продажи квартиры);

Основные условия будущей сделки купли-продажи можно отразить в самом соглашении о задатке (как в примере выше и в образце ниже), а можно составить отдельный «Предварительный договор купли-продажи квартиры», на который будет ссылаться соглашение (в соответствии с п.4, ст. 380 ГК РФ). Сути это не меняет, просто, вместо одного документа некоторые предпочитают составить два.

Если владельцев квартиры несколько, то они все должны участвовать в принятии задатка за свою квартиру и все должны подписать Договор о задатке. Если за всех собственников действует один из них, то у него должна быть доверенность от остальных.

Составить договор (соглашение) о задатке можно и самостоятельно на основе образца (см. ниже), но лучше доверить это специализированным юристам (в т.ч. дистанционно). Ведь если формулировки договора будут выражены неправильно, то и юридические последствия такого договора могут оказаться не такими, как ожидались.

Форма договора (соглашения) о задатке при покупке-продаже квартиры может быть как нотариальной, так и не нотариальной (простой письменной). Юридически и то и другое имеет одинаковую силу. Но для Покупателя квартиры нотариус может быть выгоден, как официальный свидетель передачи денег и гарант того, что условия соглашения защищают его интересы. Ведь риски Покупателя в сделке купли-продажи квартиры всегда выше, чем риски Продавца.

Образец Соглашения о разделе общего имущества супругов (бланк) — определяет условия раздела совместного имущества между супругами в личную собственность каждого из них. Приведен пример раздела общего имущества в период действия брака. Раздел общего имущества супругов после развода выглядит так же, но с указанием, что бывшие супруги находятся в разводе.

Это заявление супруги подают в свою ИФНС для оформления имущественного налогового вычета за приобретение жилья на территории России. Распределение расходов позволяет супругам произвольно распределить суммы вычета между собой (в пределах доступного лимита 2 млн. руб. на человека).